Caméra en copropriété : tout comprendre avant d'installer

Aymeric Nijdam

Dans de nombreuses copropriétés, la question des caméras de vidéosurveillance revient désormais presque chaque année en assemblée générale. Hall d’entrée peu sécurisé, parking sujet aux dégradations, tags répétés dans les couloirs : les motifs d’inquiétude sont concrets, et l’idée d’installer des caméras s’impose vite comme une solution évidente pour rassurer les résidents et protéger l’immeuble. Mais derrière cette apparente évidence, la réalité est plus nuancée. La vidéosurveillance en copropriété est strictement encadrée par la loi, que vous soyez copropriétaire, membre du conseil syndical ou syndic. Aucune caméra ne peut être posée librement dans les parties communes sans respecter un certain nombre de règles de vote, de respect de la vie privée et d’obligations liées aux données personnelles.

A-t-on le droit d’installer des caméras en copropriété ?

Oui, une copropriété peut tout à fait s’équiper d’un système de vidéosurveillance, mais jamais sur la seule décision du syndic ou à l’initiative isolée d’un copropriétaire. Il s’agit d’une décision collective qui doit impérativement être débattue et votée en assemblée générale, dans le respect des règles posées par la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Cette loi encadre l’ensemble des décisions importantes qui concernent l’immeuble et fixe les différentes majorités applicables selon la nature des travaux ou des équipements envisagés. L’installation d’un système de vidéosurveillance y est assimilée à des travaux dans les parties communes et suit donc un régime précis de vote, qui ne peut pas être contourné.

Ce que prévoit la loi du 10 juillet 1965

La loi n°65‑557 du 10 juillet 1965 définit le statut de la copropriété des immeubles bâtis et, à ce titre, les règles de majorité applicables en assemblée générale. Les articles 24, 25 et 25‑1 sont ceux qui intéressent directement la vidéosurveillance.

Concrètement, l’installation des caméras elle‑même, en tant que travaux dans les parties communes, doit être votée à la majorité simple de l’article 24, c’est‑à‑dire la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés le jour de l’assemblée générale. En revanche, la possibilité de transmettre les images aux forces de l’ordre en cas d’incident fait l’objet d’un vote spécifique à la majorité absolue de l’article 25, qui exige la majorité de l’ensemble des copropriétaires, présents ou non.

Si cette majorité absolue n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’article 25‑1 permet de procéder immédiatement à un second vote au cours de la même assemblée, cette fois à la majorité simple. Ce mécanisme évite de devoir attendre une nouvelle assemblée générale pour faire aboutir un projet déjà largement soutenu.

Quelles zones des parties communes peut-on filmer ?

La loi et la CNIL admettent que les caméras puissent être installées dans les parties communes de l’immeuble, à condition qu’elles contribuent à la sécurité des biens et des personnes. Il est ainsi possible de filmer par exemple :

Le hall d’entrée et les couloirs d’accès
Le parking et les garages collectifs
Les ascenseurs
Les locaux à vélos ou locaux poubelles
La cour intérieure de la copropriété

Ces espaces sont, par nature, fréquentés par l’ensemble des résidents, voire par des prestataires et visiteurs, et relèvent donc pleinement de la gestion collective de l’immeuble. Dans ce cadre, la vidéosurveillance peut jouer un rôle dissuasif, faciliter la résolution d’incidents et, parfois, réduire le sentiment d’insécurité.

Ce qu’il est strictement interdit de filmer

En parallèle, certaines zones ne doivent jamais être filmées, même de façon partielle ou « accidentelle ». Il est formellement interdit qu’une caméra de copropriété enregistre :

Les portes des appartements et les paliers privatifs
L’intérieur des logements
Les balcons et fenêtres des résidents
La voie publique, sauf autorisation préfectorale spécifique
Les parties communes où la vie privée pourrait être affectée, comme une buanderie collective ou une salle de sport de l’immeuble

Ces interdictions visent à protéger la vie privée des habitants et à éviter tout sentiment de surveillance permanente à proximité immédiate de leur domicile. Filmer la porte d’un voisin ou un palier de façon identifiable peut donc constituer une atteinte à la vie privée et ouvrir la voie à des contestations, voire à des recours contre le syndicat des copropriétaires.

Le passage en assemblée générale : une étape incontournable

Avant même d’envisager le choix du prestataire ou du modèle de caméra, la première étape consiste à inscrire le projet à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Sans inscription à l’ordre du jour, aucun vote ne pourra être valablement organisé et tout dispositif installé en dehors de ce cadre pourra être considéré comme illicite.

La demande d’inscription peut venir de copropriétaires, du conseil syndical ou du syndic lui‑même. Ce qui fera la différence, ce n’est pas tant l’identité du porteur du projet que la qualité du dossier présenté : un projet flou et mal préparé a peu de chances d’emporter l’adhésion, surtout sur un sujet aussi sensible que la vidéosurveillance.

Comment bien préparer le projet soumis au vote ?

Pour mettre toutes les chances de votre côté, il est essentiel de présenter aux copropriétaires un dossier clair, concret et transparent. Celui‑ci doit notamment préciser :

L’objectif du dispositif (prévention des intrusions, lutte contre les dégradations, sécurisation des parkings, etc.)
Le nombre de caméras envisagées
Leur emplacement précis dans les parties communes
Les coûts d’installation, de maintenance et de remplacement éventuel
La durée de conservation des images
Les modalités d’accès aux enregistrements (qui, quand, comment)

Un projet ainsi cadré permet aux copropriétaires de voter en connaissance de cause et évite les fantasmes ou inquiétudes infondées. Dans la pratique, les dossiers qui aboutissent le plus sereinement sont ceux co‑construits par le syndic et le conseil syndical, avec un travail d’explication en amont de l’assemblée générale.

Que se passe-t-il si le projet n’est pas adopté du premier coup ?

Il arrive que la première présentation du projet de vidéosurveillance ne recueille pas immédiatement la majorité absolue requise pour certains aspects, en particulier la transmission des images aux forces de l’ordre. Dans ce cas, il ne faut pas nécessairement en conclure que le projet est abandonné.

Si au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires s’est exprimé en faveur du projet, l’article 25‑1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise un second vote au cours de la même assemblée générale, cette fois à la majorité simple. Ce mécanisme est précieux pour débloquer des situations où une large partie des copropriétaires est favorable au projet, sans atteindre pour autant le seuil de la majorité absolue.

RGPD et CNIL : les obligations à ne pas négliger

Installer des caméras dans un immeuble ne se limite pas à une décision technique ou budgétaire. Dès lors que des personnes sont filmées et que les images sont enregistrées, la copropriété devient responsable de traitement de données personnelles au sens du RGPD.

Depuis l’entrée en vigueur du règlement en 2018, la déclaration préalable à la CNIL n’est plus systématique pour les copropriétés privées. En revanche, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, doit tenir un registre des activités de traitement, document qui recense les finalités de la vidéosurveillance, la nature des données collectées, leur durée de conservation et les catégories de personnes ayant accès aux images.

Dans certains cas, lorsqu’un immeuble est librement accessible au public (par exemple avec un commerce en rez‑de‑chaussée ou une entrée sans contrôle d’accès), une autorisation préfectorale peut demeurer nécessaire pour le dispositif.

Durée de conservation des images et droits des résidents

La CNIL recommande de ne pas conserver les images de vidéosurveillance au‑delà de 30 jours, sauf circonstances particulières liées à un incident ou à une procédure judiciaire. Dans la plupart des copropriétés, quelques jours suffisent en pratique pour vérifier un incident ou déposer une plainte.

Parallèlement, les résidents disposent de droits sur les images qui les concernent. Ils peuvent d’abord exercer un droit d’accès et demander à consulter les images les représentant, dans la limite de la période de conservation. Ils peuvent également, pour des motifs légitimes, s’opposer au dispositif ou demander la suppression de certaines images dans des cas spécifiques, en s’adressant au syndic qui centralise ces demandes.

L’obligation d’information par affichage

Un point est souvent sous‑estimé : l’information des personnes filmées. Dès la mise en service du dispositif, un panneau d’information visible doit être installé dans chaque zone filmée.

Cet affichage doit au minimum mentionner :

L’existence du système de vidéosurveillance
L’identité du responsable de traitement, en général le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic
Les droits des personnes filmées (accès, opposition, effacement)
La durée de conservation des images ou la référence au registre
Le cas échéant, la base légale et le contact pour exercer ses droits

En l’absence de cet affichage, le dispositif peut être considéré comme non conforme, même si le vote en assemblée générale a été réalisé dans les règles.

Qui pilote la vidéosurveillance au quotidien ?

Une fois les caméras installées et le dispositif officiellement mis en route, il reste à organiser la gestion au quotidien. Là encore, les responsabilités sont clairement réparties.

Le syndic est le responsable opérationnel du système. Il tient le registre des traitements, s’assure du respect de la durée de conservation des images, gère les demandes d’accès formulées par les résidents et veille au bon fonctionnement technique du matériel. En cas de panne ou d’incident, c’est vers lui que les copropriétaires se tournent en priorité.

Le rôle du conseil syndical

Le conseil syndical conserve sa mission habituelle d’assistance et de contrôle, mais appliquée ici à la vidéosurveillance. Il peut vérifier que le dispositif fonctionne conformément à ce qui a été voté en assemblée, que les délais de conservation des images sont respectés, que l’affichage obligatoire est bien en place et que l’usage des caméras reste conforme aux décisions prises.

Le conseil syndical joue aussi un rôle d’intermédiaire. Il peut recueillir les interrogations ou inquiétudes des copropriétaires, et les relayer au syndic pour y apporter des réponses claires. Dans un domaine aussi sensible, cette médiation contribue souvent à apaiser les tensions et à maintenir la confiance autour du dispositif.

Accès aux images et transmission aux forces de l’ordre

L’accès aux images de vidéosurveillance fait l’objet d’un encadrement strict. En principe, seules les personnes expressément désignées par l’assemblée générale – généralement le syndic et, le cas échéant, certains membres du conseil syndical – peuvent consulter les enregistrements.

En cas de cambriolage, de dégradation ou d’agression, les forces de l’ordre peuvent demander communication des images dans le cadre d’une enquête. Cette possibilité de transmission doit cependant avoir été préalablement autorisée par un vote en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25, comme le rappelle la réglementation applicable aux copropriétés.

Ce que nous constatons à Versailles et en Île de France

Dans les copropriétés que nous gérons à Versailles, à Viroflay et au Chesnay‑Rocquencourt, la vidéosurveillance est un sujet récurrent, en particulier dans les immeubles anciens dont les halls ou parkings n’ont pas été pensés pour les problématiques de sécurité actuelles.

Sur le terrain, nous observons que les projets qui aboutissent le mieux sont toujours ceux qui ont fait l’objet d’un travail de préparation en amont : étude des besoins, échanges entre le syndic et le conseil syndical, devis clairs, explications aux copropriétaires avant le vote. À l’inverse, les projets présentés pour la première fois le jour de l’assemblée, sans pédagogie préalable, suscitent plus facilement des blocages ou des crispations.

Chez Consoria, nous accompagnons nos clients à chaque étape : de l’inscription à l’ordre du jour jusqu’au choix de la solution technique et à la mise en conformité avec la réglementation. Si vous envisagez de vendre votre bien ou de le mettre en location, nous pouvons également vous accompagner pour estimer votre bien ou en assurer la gestion de votre copropriété dans la durée. N’hésitez pas à nous contacter pour un premier échange.

Questions fréquentes sur les caméras en copropriété

Peut-on installer des caméras dans une copropriété sans vote en assemblée générale ?
Non. Toute installation de caméras dans les parties communes doit obligatoirement être votée en assemblée générale, conformément à la loi du 10 juillet 1965. Un système mis en place sans décision collective peut être jugé illicite et engager la responsabilité de la copropriété.

Quelle majorité faut-il pour voter la vidéosurveillance en copropriété ?
L’installation des caméras est votée à la majorité simple de l’article 24, qui prend en compte les voix des copropriétaires présents ou représentés. La transmission des images aux forces de l’ordre est quant à elle soumise à la majorité absolue de l’article 25, et un second vote à la majorité simple peut être organisé si au moins un tiers des voix s’est exprimé en faveur du projet au premier tour.

Où peut-on placer les caméras dans une copropriété ?
Les caméras doivent se limiter aux parties communes : hall d’entrée, couloirs d’accès, parkings, ascenseurs, locaux à vélos, cours intérieures. Il est en revanche interdit de filmer les portes des appartements, l’intérieur des logements, les balcons ou la voie publique sans autorisation spécifique.

Quelles sont les obligations CNIL à respecter après installation ?
La copropriété doit tenir un registre des traitements de données, mettre en place un affichage clair dans chaque zone filmée, limiter la conservation des images à 30 jours et garantir aux résidents leurs droits d’accès, d’opposition et d’effacement. Le dispositif doit par ailleurs être conforme aux principes du RGPD dès lors que les images sont enregistrées.

Qui peut accéder aux images de vidéosurveillance dans une copropriété ?
Seules les personnes désignées par l’assemblée générale – en pratique le syndic et, parfois, certains membres du conseil syndical – peuvent consulter les images. La transmission aux forces de l’ordre en cas d’incident doit avoir été expressément autorisée à la majorité absolue de l’article 25.

Combien coûte l’installation d’un système de vidéosurveillance en copropriété ?
Il faut généralement compter entre 300 et 800 euros par caméra installée, auxquels s’ajoutent les coûts de câblage, d’enregistreur et de maintenance annuelle. Ces montants doivent figurer dans le dossier soumis au vote en assemblée générale. Chez Consoria, nous vous aidons à consulter plusieurs prestataires et à présenter un dossier budgétaire clair à l’assemblée.

Que faire si un copropriétaire s’oppose aux caméras après le vote ?
Une fois le vote acquis en assemblée générale dans les conditions légales, la décision s’impose à tous les copropriétaires, y compris ceux qui ont voté contre. Un copropriétaire peut contester la décision en justice dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, mais l’installation ne peut pas être bloquée pour ce seul motif pendant la procédure.

Cet article vous est proposé par CONSORIA

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