Assemblée générale de copropriété : tout comprendre

Aymeric Nijdam

L’assemblée générale de copropriété est l’organe souverain du syndicat des copropriétaires : c’est elle, et elle seule, qui prend les décisions engageant la collectivité. Budget, travaux, choix du syndic, modification du règlement, aucune de ces décisions ne peut être prise sans un vote en assemblé générale. Pourtant, son fonctionnement reste mal connu d’une majorité de copropriétaires : délais de convocation, règles de majorité, procédure de contestation… CONSORIA vous explique tout, étape par étape. Ce guide couvre l’intégralité du cycle de l’assemblée générale : de la convocation au procès-verbal, en passant par les modalités de vote et les recours disponibles.

1. Qu'est-ce qu'une assemblée générale de copropriété ?

L’assemblée générale (AG) est la réunion annuelle, ou exceptionnelle, au cours de laquelle les copropriétaires d’un immeuble se prononcent sur les questions relatives à la vie de la copropriété. Elle constitue l’instance décisionnaire du syndicat des copropriétaires, la personne morale qui représente collectivement l’ensemble des copropriétaires.

Fondé sur la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le régime de la copropriété impose la tenue d’au moins une assemblée générale ordinaire par an. Cette AG annuelle a notamment pour objet :

l’approbation des comptes de l’exercice écoulé ;
le vote du budget prévisionnel pour l’exercice suivant ;
les éventuels travaux à réaliser ;
la ratification ou le renouvellement du mandat du syndic.

Assemblée générale ordinaire et assemblée générale extraordinaire : quelle différence ?

L’assemblée générale ordinaire (AGO) se tient au moins une fois par an, généralement dans les six mois suivant la clôture de l’exercice comptable. Si l’exercice se clôt au 31 décembre, l’AGO se tient donc entre janvier et juin de l’année suivante.

L’assemblée générale extraordinaire (AGE) peut être convoquée à tout moment pour traiter d’une question urgente ou imprévisible : sinistre grave, travaux d’urgence, révocation du syndic entre deux mandats. Elle suit les mêmes règles de forme que l’AGO.

2. La convocation : règles et délais à respecter

La convocation de l’assemblée générale est en principe l’affaire du syndic de copropriété. En cas de carence du syndic, le conseil syndical ou un groupe de copropriétaires représentant au moins le quart des voix peut y procéder.

Le délai de 21 jours : une règle impérative

La convocation doit être notifiée à chaque copropriétaire au moins 21 jours avant la date de la réunion. Ce délai est impératif : son non-respect, même d’un seul jour, peut entraîner la nullité de l’assemblée générale si un copropriétaire saisit le tribunal judiciaire.

Depuis le 11 avril 2024 (loi ELAN, complétée par la loi du 9 avril 2024), la convocation est adressée par voie électronique par défaut, sauf opposition expresse d’un copropriétaire souhaitant conserver la lettre recommandée avec accusé de réception.

Point juridique : La convocation est encadrée par l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui fixe les règles de notification, et par les articles 13 et 14 du même décret pour la composition de l’ordre du jour et la feuille de présence.

Le contenu obligatoire de la convocation

La convocation doit comporter :

le lieu, la date et l’heure de la réunion ;
l’ordre du jour : liste exhaustive des questions soumises au vote (aucun vote ne peut intervenir sur une question absente de l’ordre du jour) ;
les documents annexes nécessaires à la prise de décision (devis de travaux, comptes de l’exercice, projet de budget, etc.).

Depuis la loi ELAN, le formulaire de vote par correspondance joint à la convocation.

Comment faire inscrire une question à l'ordre du jour ?

Tout copropriétaire – ou le conseil syndical – peut demander au syndic d’inscrire une question à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale. La demande doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception avant l’envoi de la convocation. Le syndic est tenu de l’inscrire, sous peine d’engager sa responsabilité.

3. Qui peut participer à l'assemblée générale ?

L’assemblée générale est une réunion privée. Seuls les membres du syndicat des copropriétaires y participent de droit.

La participation directe ou par mandataire

Chaque copropriétaire peut assister en personne à l’AG, ou se faire représenter par un mandataire, copropriétaire ou non. Le mandat doit être établi par écrit, signé, et préciser l’identité du mandant et du mandataire.

Deux restrictions importantes s’appliquent :

Le mandat ne peut pas être donné au syndic, ni à son conjoint, ses ascendants, descendants ou préposés.
Un mandataire ne peut, en principe, détenir plus de 3 délégations de vote, sauf si le total des voix représentées ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat.

La participation à distance

Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, à condition que l’assemblée ait préalablement voté cette possibilité à la majorité de l’article 24.

Le copropriétaire souhaitant participer à distance doit informer le syndic au plus tard 3 jours francs avant la réunion.

Le vote par correspondance

Depuis la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, les copropriétaires peuvent voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale. Le formulaire de vote par correspondance est joint à la convocation. Le bulletin complété doit parvenir au syndic au plus tard 3 jours francs avant la date de la réunion.

5. Les règles de majorité en assemblée générale de copropriété

C’est souvent le point le plus complexe pour les copropriétaires. La loi du 10 juillet 1965 prévoit quatre niveaux de majorité selon la nature de la décision.

La majorité simple

La majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 est la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les absents et les abstentionnistes ne sont pas comptabilisés.

Elle s’applique aux décisions de gestion courante : approbation du budget prévisionnel, adoption du règlement intérieur, décisions d’entretien courant, etc.

La majorité absolue

La majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou absents. Il s’agit donc d’un seuil plus exigeant, qui prend en compte l’ensemble du syndicat.

Elle est requise pour les décisions dépassant la gestion courante : travaux d’amélioration, nomination ou révocation du syndic, délégation de pouvoirs au conseil syndical, installation d’une borne de recharge pour véhicules électriques, etc.

Point juridique – La passerelle de l’article 25-1 : si une résolution soumise à la majorité absolue recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée générale peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité simple de l’article 24. Cette passerelle évite d’avoir à reconvoquer une AG pour une résolution qui a presque atteint le seuil requis.

La double majorité

La double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 combine deux conditions : la majorité des copropriétaires (en nombre) ET les deux tiers des voix. Elle s’applique aux décisions les plus structurantes : transformation des parties communes, surélévation de l’immeuble, aliénation de parties communes non indispensables à la destination de l’immeuble.

L'unanimité

Certaines décisions nécessitent l’accord de tous les copropriétaires. C’est le cas notamment de la modification des droits d’un copropriétaire sur ses parties privatives, ou de la suppression d’équipements collectifs dont certains copropriétaires bénéficient à l’exclusion des autres.

Point juridique :

Les règles de majorité sont définies aux articles 24, 25, 25-1 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. La fiche pratique de service-public.fr et le site de l’ANIL en donnent une présentation détaillée.

Les règles de majorité en assemblée générale de copropriété moyen
	Seuil requis	Exemples
Majorité simple	Majorité des voix présentes/représentées	Budget prévisionnel, travaux d'entretien courant
Majorité absolue	Majorité des voix de tous les copropriétaires	Nomination du syndic, travaux d'amélioration
Majorité double	Majorité des copropriétaires + 2/3 des voix	Transformation des parties communes
Unanimité	Tous les copropriétaires	Modification des droits privatifs

6. Le procès-verbal : rédaction, notification et contestation

La rédaction du procès-verbal

À l’issue de la séance, un procès-verbal est établi. Il reprend, pour chaque résolution inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote (nombre de voix pour, contre, abstentions), ainsi que le nom des opposants et des défaillants le cas échéant.

Le procès-verbal est signé séance tenante par le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs. La feuille de présence y est annexée, conformément à l’article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Conformément aux obligations du syndic de copropriété, le syndic dispose d’un mois à compter de la tenue de l’AG pour notifier le procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants. C’est à compter de cette notification que le délai de contestation commence à courir.

Contester une décision d'assemblée générale

Tout copropriétaire opposant ou défaillant peut contester une ou plusieurs résolutions devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Le délai est de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Les copropriétaires qui ont voté pour une résolution ne peuvent en principe pas la contester. Seuls les opposants (ayant voté contre) et les défaillants (absents ou n’ayant pas voté) disposent de cette faculté.

Assemblée générale de copropriété : vos questions les plus fréquentes

Combien de fois par an doit se tenir une assemblée générale de copropriété ?

La loi impose au minimum une assemblée générale ordinaire par an, généralement dans les six mois suivant la clôture de l’exercice comptable. Des assemblées générales extraordinaires peuvent être convoquées à tout moment en cas de besoin urgent.

Quel est le délai minimum entre l'envoi de la convocation et la tenue de l'AG ?

Le délai légal est de 21 jours francs minimum entre la date d’envoi de la convocation et la date de la réunion. Ce délai est impératif : son non-respect peut entraîner la nullité de l’assemblée si un copropriétaire en fait la demande devant le tribunal judiciaire.

Que se passe-t-il si je ne peux pas assister à l'assemblée générale ?

Vous pouvez donner mandat à un tiers (copropriétaire ou non) pour vous représenter. Vous pouvez également voter par correspondance, grâce au formulaire joint à la convocation, que vous devez retourner au syndic au plus tard 3 jours francs avant la réunion. Si la visioconférence est autorisée par l’AG, vous pouvez aussi participer à distance.

Puis-je contester une décision prise en assemblée générale ?

Oui, si vous étiez opposant (vote contre) ou défaillant (absent ou n’ayant pas voté). Le recours s’exerce devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal.

Quelle est la différence entre la majorité de l'article 24 et celle de l'article 25 ?

La majorité de l’article 24 est la majorité des voix des seuls copropriétaires présents, représentés ou votants par correspondance. La majorité de l’article 25, plus exigeante, est la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires, présents ou absents. Un copropriétaire absent « pèse » donc contre une résolution soumise à l’article 25.

Qui peut demander la convocation d'une assemblée générale extraordinaire ?

Le syndic peut convoquer une AGE à tout moment. Le conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins le quart des voix peuvent également le demander. En cas de carence du syndic, le président du conseil syndical peut lui-même convoquer l’AG.

Le syndic peut-il recevoir des mandats de vote de copropriétaires ?

Non. La loi interdit expressément au syndic, à son conjoint, à ses proches (ascendants, descendants) et à ses employés de recevoir des délégations de vote en assemblée générale. Cette règle, prévue à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, protège les copropriétaires contre tout conflit d’intérêt.

Assemblée générale de copropriété : ce qu'il faut retenir

L’assemblée générale de copropriété est au cœur du fonctionnement de tout immeuble soumis au régime de la loi du 10 juillet 1965. Elle doit être convoquée au moins une fois par an, avec un délai minimum de 21 jours, et ses décisions sont prises selon des règles de majorité précises – simple (article 24), absolue (article 25), double (article 26) ou unanime – selon la nature de chaque résolution.

Bien comprendre ces règles, c’est pouvoir participer efficacement à la gestion de sa copropriété : faire inscrire une question à l’ordre du jour, déléguer son vote en toute sécurité, voter par correspondance, ou encore contester une décision irrégulière dans les délais légaux.

CONSORIA, syndic de copropriété indépendant à Versailles, Le Chesnay-Rocquencourt et Viroflay, accompagne les copropriétaires et les conseils syndicaux dans la préparation et l’animation de leurs assemblées générales.

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