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Les travaux en copropriété soulèvent toujours les mêmes interrogations : faut-il un vote en assemblée générale ? À quelle majorité ? Qui règle la facture ? Un copropriétaire peut-il refaire sa salle de bain sans rien demander à personne, mais changer ses fenêtres sans autorisation ? Ces questions reviennent dans toutes les copropriétés, et les réponses dépendent d’une distinction essentielle : les travaux touchent-ils aux parties communes ou seulement aux parties privatives ?
La loi du 10 juillet 1965 encadre précisément qui décide, selon quelle règle de majorité, et qui supporte le coût. Comprendre ces règles évite les blocages en assemblée générale, les contentieux entre voisins et les mauvaises surprises financières. CONSORIA, syndic de copropriété à Versailles, Le Chesnay-Rocquencourt et Viroflay, fait le point complet sur les travaux en copropriété.
Travaux en copropriété : de quoi parle-t-on ?
Un immeuble en copropriété se compose de deux catégories de surfaces : les parties communes, affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires, et les parties privatives, réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Cette frontière est le point de départ de toute question sur les travaux.
Selon la nature de l’intervention, le régime change du tout au tout. Repeindre son salon relève de la liberté individuelle. Refaire la toiture engage le syndicat des copropriétaires tout entier. Entre ces deux extrêmes, une multitude de situations intermédiaires existent, notamment lorsqu’un copropriétaire réalise des travaux chez lui mais qu’ils affectent une partie commune ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Le règlement de copropriété joue ici un rôle central : il précise la liste des parties communes et des parties privatives propres à chaque immeuble. En cas de silence du règlement, c’est la loi du 10 juillet 1965 qui détermine ce qui relève des parties communes.
Parties communes ou parties privatives : la distinction qui commande tout
1. Les travaux sur les parties communes
Les parties communes comprennent notamment le gros œuvre (structure porteuse), les toitures, les façades, les cages d’escalier, les couloirs, les canalisations communes, les équipements collectifs comme l’ascenseur ou la chaudière, ainsi que les sols, cours et jardins. Ces éléments sont définis par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.
Tous les travaux affectant les parties communes relèvent d’une décision collective, prise en assemblée générale. Aucun copropriétaire, aucun membre du conseil syndical, aucun syndic ne peut décider seul de tels travaux. La seule exception concerne les petits travaux de maintenance courante (remplacement d’ampoules, petites réparations sur l’ascenseur ou la chaudière), qui sont couverts par le budget prévisionnel voté chaque année et ne nécessitent pas de vote spécifique.
2. Les travaux dans les parties privatives
Les parties privatives regroupent notamment les cloisons non porteuses, les revêtements de sol, les installations sanitaires et électriques intérieures, les équipements de cuisine ou de salle de bain. Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire use et dispose librement des parties privatives comprises dans son lot.
Un copropriétaire peut donc, en principe, réaliser des travaux chez lui sans autorisation de l’assemblée générale. Cette liberté connaît toutefois deux limites, rappelées par service-public.fr : les travaux ne doivent porter atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires. Transformer un logement en local commercial dans un immeuble à usage exclusif d’habitation, ou poser un revêtement de sol moins isolant qui crée des nuisances sonores pour le voisin du dessous, dépasse cette liberté. Une atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires exige alors l’accord de l’assemblée générale, voté à l’unanimité.
3. Quels travaux doivent être votés en assemblée générale ?
Doivent obligatoirement passer par un vote en assemblée générale :
- les travaux d’entretien et de conservation des parties communes (ravalement de façade, réfection de toiture, réparation des escaliers) ;
- le remplacement d’un équipement collectif vétuste (chaudière, ascenseur) ;
- les travaux d’amélioration ou de transformation de l’immeuble (installation d’un ascenseur, création d’un local) ;
- les travaux d’économie d’énergie et de rénovation énergétique (isolation thermique, changement du mode de chauffage) ;
- l’autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur.
Pour être soumis au vote, ces travaux doivent impérativement figurer à l’ordre du jour de la convocation. Les documents nécessaires à la décision, en particulier les devis, doivent être joints à la convocation afin que chaque copropriétaire puisse se prononcer en connaissance de cause. Un point non inscrit à l’ordre du jour ne peut pas être valablement voté.
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4. Quelle majorité pour voter des travaux en copropriété ?
La règle de majorité applicable dépend de la nature et de l’importance des travaux. La loi du 10 juillet 1965 prévoit trois niveaux de majorité, complétés par un mécanisme de rattrapage.
Type de travaux | Majorité requise | Base légale |
|---|---|---|
Entretien, conservation, accessibilité handicap, suppression vide-ordures | Majorité simple | Article 24 |
Amélioration, transformation, équipement neuf, économies d’énergie, compteurs individuels | Majorité absolue | Article 25 |
Surélévation, construction d’un bâtiment, appropriation de parties communes | Double majorité | Article 26 |
Majorité simple (article 24)
La majorité simple correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. C’est la majorité la plus facile à obtenir. Elle s’applique, comme le rappelle l’ANIL au titre de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, aux travaux d’entretien nécessaires au maintien de l’immeuble en bon état, aux travaux d’accessibilité pour les personnes handicapées ou à mobilité réduite (dès lors qu’ils n’affectent pas la structure), et à la suppression des vide-ordures pour raison d’hygiène.
Majorité absolue (article 25)
La majorité absolue correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, y compris les absents. Prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, elle concerne les travaux de transformation, d’amélioration ou de création d’un élément d’équipement (ascenseur, chaudière), les travaux d’économie d’énergie qui ne relèvent pas du simple entretien (isolation thermique, renouvellement de l’air, production d’eau chaude), l’installation de compteurs d’eau divisionnaires ou de répartiteurs de frais de chauffage, ainsi que l’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur.
Double majorité (article 26)
La double majorité exige que la décision soit adoptée par la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (tantièmes). Cette majorité renforcée, prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, s’applique aux travaux les plus lourds : surélévation de l’immeuble, construction d’un nouveau bâtiment, ou travaux emportant appropriation ou destruction de parties communes.
La passerelle de l’article 25-1
Un mécanisme de rattrapage évite les blocages. Lorsqu’un vote à la majorité absolue de l’article 25 n’atteint pas le seuil requis mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut avoir lieu immédiatement, cette fois à la majorité simple de l’article 24. C’est la passerelle de l’article 25-1. Elle permet d’adopter des travaux d’amélioration ou d’économie d’énergie sans attendre une nouvelle assemblée générale.
À lire aussi : Majorité de vote en assemblée générale de copropriété
Travaux privatifs affectant les parties communes : la procédure
C’est la situation la plus délicate. Un copropriétaire souhaite abattre un mur porteur, changer ses fenêtres, installer une climatisation ou percer une nouvelle ouverture. Ces travaux, bien que réalisés dans son lot, touchent aux parties communes ou modifient l’aspect extérieur de l’immeuble. Une autorisation de l’assemblée générale est alors obligatoire, et plusieurs étapes doivent être respectées.
Le copropriétaire doit d’abord vérifier que les travaux ne sont pas interdits par le règlement de copropriété, puis qu’ils respectent la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires. Il doit ensuite demander l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au syndic, en joignant tous les documents relatifs au projet. Il peut aussi solliciter la tenue d’une assemblée générale spécifique, mais il en supporte alors l’intégralité des frais.
L’autorisation est votée à la majorité absolue de l’article 25. Si les travaux entraînent une appropriation ou une destruction de parties communes, la double majorité de l’article 26 devient nécessaire. Cette autorisation doit impérativement intervenir avant le début des travaux. Elle ne peut être accordée ni par le syndic, ni par le conseil syndical : seule l’assemblée générale a ce pouvoir.
Pour certains travaux (accessibilité des personnes handicapées, isolation thermique de la toiture ou du plancher), un descriptif détaillé accompagné d’un plan technique d’intervention doit être fourni au syndic, faute de quoi la résolution ne peut être inscrite à l’ordre du jour. Enfin, certains travaux modifiant l’aspect extérieur (changement de fenêtres, création d’ouverture, pose de volets) nécessitent aussi une autorisation d’urbanisme auprès de la mairie.
Si l’assemblée générale refuse les travaux, le copropriétaire dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception du procès-verbal pour contester ce refus devant le tribunal judiciaire, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. S’il s’agit de travaux d’amélioration, il peut également demander au juge l’autorisation de les réaliser.
1. Qui paie les travaux en copropriété ?
Le principe est simple : les travaux sur parties communes sont financés par l’ensemble des copropriétaires, répartis selon les tantièmes de chacun, c’est-à-dire sa quote-part dans les parties communes telle que fixée par le règlement de copropriété. Un copropriétaire détenant 120 tantièmes sur 1000 supporte 12 % du coût des travaux votés.
Certaines dépenses obéissent toutefois à une clé de répartition particulière. Les charges liées à un équipement (ascenseur, chauffage collectif) sont réparties en fonction de l’utilité que cet équipement présente pour chaque lot. Les travaux réalisés dans les parties privatives, y compris ceux qui affectent les parties communes après autorisation, restent intégralement à la charge du copropriétaire qui les entreprend.
Pour financer les travaux futurs sur les parties communes, la loi impose depuis la loi ALUR la constitution d’un fonds de travaux, alimenté par une cotisation annuelle. Ce fonds, articulé avec le plan pluriannuel de travaux, permet d’anticiper les gros chantiers sans appels de fonds brutaux. Un immeuble bien entretenu conserve d’ailleurs sa valeur sur le marché : à Versailles ou dans les communes voisines, l’état des parties communes pèse directement sur le prix de vente d’un appartement, comme le constatent les conseillers d’Innove Immo.
2. Travaux réalisés sans autorisation : quels risques ?
Réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur sans l’accord de l’assemblée générale expose le copropriétaire à des sanctions sérieuses. De tels travaux sont irréguliers. Le syndicat des copropriétaires peut exiger l’arrêt du chantier et demander la remise en état, ce qui peut aller jusqu’à la démolition des ouvrages réalisés.
En cas d’échec d’un règlement amiable, le syndic, mandaté par l’assemblée générale, peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Le copropriétaire fautif s’expose alors à devoir financer non seulement la démolition, mais aussi la reconstitution de l’état antérieur. La prudence commande donc de toujours solliciter l’autorisation en amont, même lorsque le voisin a obtenu la même chose : l’assemblée générale n’est jamais tenue d’accorder une autorisation identique à celle d’un précédent.
Questions fréquentes sur les travaux en copropriété
Un copropriétaire peut-il faire des travaux dans son appartement sans autorisation ?
Oui, tant que les travaux restent dans les parties privatives et ne touchent ni aux parties communes, ni à l’aspect extérieur, ni à la structure de l’immeuble. Ils ne doivent pas non plus porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.
Changer ses fenêtres nécessite-t-il un vote en assemblée générale ?
Oui. Les fenêtres participent à l’aspect extérieur de l’immeuble. Leur remplacement, dès lors qu’il modifie l’aspect (matériau, couleur, forme), doit être autorisé par l’assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25, et peut aussi requérir une autorisation d’urbanisme.
Quelle majorité pour voter un ravalement de façade ?
Le ravalement, en tant que travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble, se vote à la majorité simple de l’article 24. Un ravalement intégrant une isolation thermique par l’extérieur relève en revanche de la majorité absolue de l’article 25.
Qui décide des travaux dans les parties communes ?
Uniquement l’assemblée générale des copropriétaires. Ni le syndic, ni le conseil syndical ne peuvent décider seuls de travaux sur les parties communes, hormis les petits travaux de maintenance courante inclus dans le budget prévisionnel et, en cas d’urgence, les mesures conservatoires que le syndic peut engager pour préserver l’immeuble.
Que faire si l'assemblée générale refuse mes travaux ?
Vous disposez d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester le refus devant le tribunal judiciaire. Pour des travaux d’amélioration, vous pouvez demander au juge l’autorisation de les réaliser malgré le refus.
Qui paie les travaux votés en assemblée générale ?
Les travaux sur parties communes sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes, ou selon l’utilité pour les charges d’équipement. Les travaux privatifs, même autorisés, restent à la charge exclusive du copropriétaire concerné.
Travaux en copropriété : ce qu'il faut retenir
Tout part de la distinction entre parties communes et parties privatives. Les travaux dans les parties privatives sont en principe libres, sous réserve de respecter la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires. Les travaux sur les parties communes, ou les travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, exigent un vote en assemblée générale.
Trois majorités structurent ces votes : la majorité simple de l’article 24 pour l’entretien et la conservation, la majorité absolue de l’article 25 pour l’amélioration et les économies d’énergie, la double majorité de l’article 26 pour les travaux les plus lourds, la passerelle de l’article 25-1 servant de rattrapage. Le financement suit les tantièmes pour les parties communes et reste à la charge du copropriétaire pour ses travaux privatifs. Enfin, engager des travaux sans autorisation expose à la remise en état, voire à la démolition. Anticiper, inscrire les travaux à l’ordre du jour avec les devis, et respecter la bonne majorité restent les meilleurs garants d’une copropriété sereine et bien entretenue.
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