Fonds de travaux en copropriété : obligation, montant et fonctionnement

Aymeric Nijdam

Le fonds de travaux en copropriété est une épargne collective obligatoire, destinée à anticiper le financement des gros travaux d’un immeuble. Mis en place par la loi ALUR, il est devenu une obligation pour la quasi-totalité des copropriétés à usage d’habitation. Beaucoup de copropriétaires s’interrogent : quelles copropriétés sont concernées, quel est le montant minimum de la cotisation, à quoi sert réellement cette réserve et que devient-elle lorsqu’un logement est vendu ? Les règles ont profondément évolué depuis 2023 et s’appliquent désormais à l’ensemble des copropriétés. En tant que syndic de copropriété à Versailles, CONSORIA vous explique le cadre légal, les montants à respecter, les dépenses finançables et les conséquences en cas de vente d’un lot.

Le fonds de travaux en copropriété : définition

Le fonds de travaux est une réserve financière constituée par le syndicat des copropriétaires pour faire face aux dépenses de travaux futurs de l’immeuble. Il fonctionne comme une épargne de précaution : chaque copropriétaire verse une cotisation annuelle, et les sommes accumulées restent acquises à la copropriété.

Son objectif est simple : éviter qu’une copropriété ne se retrouve sans trésorerie le jour où des travaux importants deviennent nécessaires, comme la réfection d’une toiture, le ravalement d’une façade ou la rénovation énergétique. Sans cette réserve, chaque chantier d’envergure se traduit par un appel de fonds exceptionnel, parfois lourd pour les budgets des copropriétaires.

Le fonds de travaux ne doit pas être confondu avec le budget prévisionnel, défini par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui couvre uniquement les dépenses courantes de fonctionnement et de maintenance de l’immeuble. Le fonds de travaux, lui, est dédié aux investissements lourds et pérennes.

Le fonds de travaux est-il obligatoire ?

Oui. Depuis le 1er janvier 2017, la constitution d’un fonds de travaux est obligatoire pour les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation. Cette obligation est issue de la loi ALUR du 24 mars 2014.

Le régime a ensuite été réformé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Les nouvelles règles, codifiées à l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont entrées en vigueur de façon progressive et s’appliquent désormais à l’ensemble des copropriétés depuis le 1er janvier 2025.

Point juridique : Le calendrier d’entrée en vigueur du nouveau régime a été échelonné selon la taille de la copropriété. Le 1er janvier 2023 pour les syndicats de plus de 200 lots, le 1er janvier 2024 pour ceux comprenant entre 51 et 200 lots, et le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 lots et moins. Depuis 2025, toutes les copropriétés relèvent donc des mêmes règles, comme le rappelle service-public.fr.

Quelles copropriétés sont concernées ?

Toutes les copropriétés à usage total ou partiel d’habitation sont concernées. Un point important a évolué avec la réforme : la copropriété doit constituer le fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction de l’immeuble. Auparavant, ce délai était de cinq ans.

Concrètement, un immeuble neuf bénéficie d’un différé : il n’a pas à constituer de fonds de travaux pendant les dix premières années suivant la réception de sa construction, période durant laquelle les gros travaux d’entretien sont rarement nécessaires.

Les cas de dispense

Sous l’ancien régime, deux exceptions principales permettaient d’échapper à l’obligation. Lorsque l’immeuble comportait moins de dix lots, le syndicat pouvait décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale. Par ailleurs, lorsqu’un diagnostic technique global (DTG) avait été réalisé et ne faisait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix années suivantes, la copropriété était dispensée pendant la durée de validité de ce diagnostic.

Avec le nouveau régime applicable à toutes les copropriétés depuis 2025, le principe reste celui d’une obligation généralisée. La possibilité de suspendre les cotisations existe toujours, mais sous des conditions précises détaillées plus bas.

Quel est le montant de la cotisation au fonds de travaux ?

Le montant de la cotisation annuelle au fonds de travaux est encadré par la loi, avec un plancher minimal. Ce montant est voté en assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires. L’assemblée peut toujours décider d’un montant supérieur au minimum légal.

Le calcul dépend d’un critère essentiel : la copropriété a-t-elle adopté ou non un plan pluriannuel de travaux (PPT) ?

Sans plan pluriannuel de travaux : 5 % minimum

À défaut de plan pluriannuel de travaux adopté, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété.

Par exemple, pour une copropriété dont le budget prévisionnel annuel s’élève à 80 000 euros, la cotisation minimale au fonds de travaux est de 4 000 euros par an, répartie entre les copropriétaires selon leurs tantièmes.

Avec un plan pluriannuel de travaux : 2,5 % et 5 %

Lorsque l’assemblée générale a adopté un plan pluriannuel de travaux, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à deux seuils cumulés : 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté, et 5 % du budget prévisionnel.

Le plan pluriannuel de travaux est devenu un document central de la gestion patrimoniale d’une copropriété. Il programme sur plusieurs années les travaux nécessaires et conditionne désormais directement le calcul de la cotisation au fonds de travaux.

À quoi sert le fond de travaux ?

Le fonds de travaux ne peut pas financer n’importe quelle dépense. Son usage est strictement encadré par la loi. Depuis l’entrée en vigueur du nouveau régime, il peut servir à financer quatre catégories de dépenses :

l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global ;
la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;
les travaux décidés par le syndic en cas d’urgence ;
les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

L’affectation des sommes déposées sur le fonds de travaux est décidée par l’assemblée générale, en tenant compte de l’existence éventuelle de parties communes spéciales ou de clés de répartition particulières des charges. En cas d’urgence, le syndic peut engager des travaux de sauvegarde de l’immeuble sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, et l’assemblée générale peut ensuite affecter le fonds à leur financement.

La suspension des cotisations au fonds de travaux

Le nouveau régime prévoit un mécanisme de suspension des cotisations, pour éviter que la copropriété n’accumule indéfiniment une réserve disproportionnée. L’assemblée générale doit se prononcer sur cette suspension dans deux cas.

Premièrement, lorsque le montant du fonds de travaux dépasse celui du budget prévisionnel annuel. Deuxièmement, lorsque la copropriété a adopté un plan pluriannuel de travaux et que le montant du fonds excède, en plus, 50 % du montant des travaux prévus dans ce plan.

Cette suspension n’est jamais automatique : c’est l’assemblée générale qui décide, après inscription de la question à l’ordre du jour par le syndic. La gestion de cet ordre du jour fait partie des missions courantes du syndic de copropriété.

Fonds de travaux et vente d'un lot : que devient l'épargne ?

C’est l’une des questions les plus fréquentes des copropriétaires vendeurs. La règle est claire : les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées au lot et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat lors de la vente du logement.

Autrement dit, un copropriétaire qui vend son lot ne récupère pas auprès de la copropriété la part qu’il a versée au fonds de travaux au fil des années. Cette épargne reste dans les caisses de la copropriété et bénéficie au futur acquéreur.

La loi a toutefois pérennisé une pratique courante : l’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes, en sus du prix de vente du lot. Il s’agit d’une négociation privée entre vendeur et acheteur, qui n’engage pas le syndicat. Ce point mérite d’être anticipé au moment de la transaction. Pour un projet de vente ou d’achat dans l’Ouest parisien ou à Paris, l’agence Innove Immo accompagne ces démarches.

Fonds de travaux en copropriété : vos questions les plus fréquentes

Le fonds de travaux est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?

Le fonds de travaux est obligatoire pour les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation. Depuis le 1er janvier 2025, l’ensemble des copropriétés relève du nouveau régime issu de la loi Climat et Résilience. Un immeuble neuf n’a pas à constituer ce fonds pendant les dix ans suivant la réception des travaux de construction.

Quel est le montant minimum de la cotisation au fonds de travaux ?

Sans plan pluriannuel de travaux adopté, la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Avec un plan pluriannuel de travaux adopté, elle ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan et à 5 % du budget prévisionnel.

Qui décide du montant de la cotisation ?

C’est l’assemblée générale des copropriétaires qui vote le montant, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires. L’assemblée peut fixer un montant supérieur au plancher légal.

Récupère-t-on le fonds de travaux quand on vend son appartement ?

Non. Les sommes versées sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires et ne sont pas remboursées au vendeur. En revanche, l’acquéreur peut accepter de verser au vendeur un montant équivalent, en plus du prix de vente, dans le cadre d’une négociation privée.

Peut-on suspendre les cotisations au fonds de travaux ?

Oui, mais sur décision de l’assemblée générale. La suspension peut être votée lorsque le fonds dépasse le montant du budget prévisionnel, et, en présence d’un plan pluriannuel de travaux, lorsqu’il excède en plus 50 % du montant des travaux prévus dans ce plan.

À quoi peut servir le fonds de travaux ?

Il finance l’élaboration du plan pluriannuel de travaux et du diagnostic technique global, la réalisation des travaux du plan adopté, les travaux urgents décidés par le syndic, ainsi que les travaux de sauvegarde de l’immeuble, de préservation de la santé et de la sécurité des occupants et d’économies d’énergie non prévus au plan.

Fonds de travaux en copropriété : ce qu'il faut retenir

Le fonds de travaux est une épargne collective obligatoire, instaurée par la loi ALUR et applicable depuis le 1er janvier 2017, dont le régime a été réformé par la loi Climat et Résilience pour s’appliquer à toutes les copropriétés depuis 2025. La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, ou à 2,5 % du montant des travaux du plan pluriannuel de travaux et 5 % du budget prévisionnel lorsqu’un plan a été adopté. Ces sommes financent les gros travaux et restent acquises au syndicat des copropriétaires, sans remboursement en cas de vente. Bien géré, le fonds de travaux est un véritable outil de pilotage patrimonial : il sécurise la trésorerie de la copropriété et lisse l’effort financier des copropriétaires dans le temps. La rigueur du syndic dans le calcul de la cotisation, le suivi du plan pluriannuel et l’information des copropriétaires fait toute la différence. Syndic de copropriété indépendant à Versailles, Le Chesnay-Rocquencourt et Viroflay, CONSORIA accompagne les copropriétés dans cette gestion de proximité, transparente et durable.