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Le dégât des eaux en copropriété est le sinistre le plus fréquent dans les immeubles collectifs, et aussi la première source de litiges entre voisins, copropriétaires et syndic. Une fuite qui traverse un plafond, une infiltration par la toiture, une canalisation percée dans un mur : dans chaque cas, une question revient immédiatement. Qui est responsable, et surtout, qui paie ?
La réponse dépend d’un critère central : l’origine de la fuite. Selon qu’elle provient des parties communes ou d’une partie privative, ce n’est pas le même acteur qui répond du sinistre, ni la même assurance qui indemnise. À cela s’ajoute un mécanisme spécifique, la convention IRSI, qui organise la prise en charge entre assureurs pour la majorité des sinistres courants.
En tant que syndic de copropriété à Versailles, Le Chesnay-Rocquencourt et Viroflay, CONSORIA gère régulièrement ces situations. Voici tout ce qu’il faut savoir sur les responsabilités, les assurances et la marche à suivre en cas de dégât des eaux en copropriété.
Dégât des eaux en copropriété : de quoi parle-t-on ?
Un dégât des eaux désigne tout dommage causé par une action non maîtrisée de l’eau à l’intérieur d’un immeuble : fuite, infiltration, débordement ou rupture de canalisation. En copropriété, la difficulté tient au fait que l’eau ne respecte pas les limites de propriété. Une fuite qui naît dans un logement peut endommager l’appartement du dessous, un couloir commun ou la cage d’escalier.
Les origines les plus fréquentes sont les suivantes :
- une canalisation privative percée ou vétuste (alimentation, évacuation) ;
- un joint de salle de bains ou de cuisine défaillant ;
- une infiltration par la toiture, la façade ou une terrasse ;
- une fuite sur une colonne d’évacuation ou une canalisation encastrée, souvent partie commune ;
- un débordement d’appareil électroménager (lave-linge, lave-vaisselle).
Identifier précisément l’origine est la première étape, car c’est elle qui détermine la responsabilité et l’assurance mobilisée.
Qui est responsable d'un dégât des eaux en copropriété ?
La responsabilité d’un dégât des eaux en copropriété se détermine en fonction de la partie de l’immeuble d’où provient la fuite. La distinction entre parties communes et parties privatives, posée par la loi du 10 juillet 1965, est ici décisive.
Un dégât venant des parties communes
Lorsque la fuite provient d’un équipement commun (colonne d’évacuation, canalisation encastrée dans un mur porteur, toiture, étanchéité d’une terrasse commune), la responsabilité incombe au syndicat des copropriétaires, la personne morale qui regroupe l’ensemble des copropriétaires. C’est alors l’assurance de l’immeuble, souscrite par le syndic pour le compte du syndicat, qui prend en charge l’indemnisation des logements touchés.
L’ANIL rappelle ce principe : la copropriété s’assure en responsabilité civile pour les dommages causés par les parties communes, par exemple une fuite sur une canalisation d’un couloir qui provoque un dégât dans un appartement.
Un dégât venant d’une partie privative
Si la fuite trouve son origine dans un logement (canalisation privative, joint, appareil ménager), le copropriétaire concerné est responsable des dommages causés aux autres lots. C’est son assurance multirisque habitation, ou son assurance de responsabilité civile, qui intervient. Chaque copropriétaire a d’ailleurs l’obligation de s’assurer, comme nous le verrons plus bas.
La frontière n’est pas toujours évidente. Une canalisation encastrée peut relever du privatif ou du commun selon le règlement de copropriété. En cas de doute, il faut se reporter au règlement de copropriété, qui détaille la répartition entre parties communes et parties privatives.
Le cas du locataire
Lorsqu’un logement est loué, le locataire est responsable des dommages liés à un défaut d’entretien courant ou à une négligence (joint non entretenu, appareil mal raccordé). Le propriétaire bailleur reste responsable des dommages liés à la vétusté ou à un défaut structurel. Le locataire doit déclarer le sinistre à son assurance habitation, obligatoire pour tout locataire, et en informer le propriétaire ainsi que le syndic.
1. L'assurance en copropriété : qui couvre quoi ?
Depuis la loi ALUR, l’assurance n’est plus une simple précaution en copropriété : elle est obligatoire, à deux niveaux.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a introduit l’article 9-1 dans la loi du 10 juillet 1965. Depuis le 1er janvier 2015, deux assurances distinctes sont imposées :
- le syndicat des copropriétaires doit souscrire une assurance de responsabilité civile couvrant les dommages liés aux parties communes ;
- chaque copropriétaire, qu’il occupe son logement ou le loue, doit s’assurer au minimum en responsabilité civile pour les dommages provenant de sa partie privative.
Point juridique. L’obligation d’assurance figure à l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR. Le syndic a par ailleurs pour mission de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la souscription du contrat d’assurance de l’immeuble.
En pratique, l’immeuble est couvert par une assurance multirisque collective, souscrite par le syndic, et chaque logement par une assurance multirisque habitation individuelle. C’est l’articulation de ces contrats qui permet d’indemniser un dégât des eaux, quelle qu’en soit l’origine.
À lire aussi : Charges de copropriété : tout comprendre sur le calcul, la répartition et le paiement, car la prime d’assurance de l’immeuble fait partie des charges réparties entre copropriétaires.
2. La convention IRSI : comment est indemnisé un dégât des eaux en copropriété
Pour éviter des mois de discussions entre assureurs sur chaque sinistre, une convention encadre la prise en charge des dégâts des eaux en copropriété : la convention IRSI, pour Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble.
Entrée en application le 1er juin 2018, la convention IRSI s’applique aux dégâts des eaux et incendies dont les dommages n’excèdent pas 5 000 € HT par local sinistré. Son principe : un seul assureur, dit assureur gestionnaire, pilote le sinistre et indemnise, ce qui accélère considérablement le traitement.
La convention distingue deux tranches selon le montant des dommages par local :
- Tranche 1 : dommages inférieurs à 1 600 € HT. L’assureur de l’occupant du local sinistré gère et indemnise, sans recours entre assureurs ;
- Tranche 2 : dommages compris entre 1 600 € HT et 5 000 € HT. Le sinistre est également géré par un assureur unique, avec des règles de recours encadrées.
Au-delà de 5 000 € HT de dommages par local, la convention IRSI ne s’applique plus : on revient aux règles de droit commun, avec expertise et détermination classique des responsabilités.
Ce mécanisme est important pour les copropriétaires : dans la grande majorité des cas, le sinistre est traité rapidement par un seul interlocuteur, sans qu’il soit nécessaire d’établir immédiatement qui est fautif.
3. Que faire en cas de dégât des eaux : les étapes
Face à un dégât des eaux en copropriété, la rapidité et la méthode conditionnent l’indemnisation. Voici la marche à suivre.
- Stopper la fuite en coupant l’arrivée d’eau et, si nécessaire, l’électricité dans la zone touchée.
- Prévenir les voisins concernés, en particulier le logement à l’origine de la fuite ou celui situé au-dessus.
- Rédiger un constat amiable dégât des eaux avec le ou les occupants concernés. En cas de dommage touchant les parties communes, le syndic doit également signer le constat.
- Déclarer le sinistre à son assurance dans le délai fixé par le contrat, en pratique 5 jours ouvrés minimum pour un dégât des eaux, conformément au Code des assurances. La déclaration doit être adressée à l’assureur et, en copropriété, au syndic.
- Informer le syndic dès que les parties communes sont concernées ou que la fuite provient d’un équipement commun. Le syndic organise alors l’intervention et la déclaration au titre de l’assurance de l’immeuble.
- Documenter les dommages : photos, description précise, estimation des biens endommagés, factures. Conserver les objets abîmés jusqu’au passage éventuel de l’expert.
- Suivre l’expertise et l’indemnisation : selon le montant, l’assureur gestionnaire mandate ou non un expert, puis procède à l’indemnisation dans les délais contractuels.
À lire aussi : Assemblée générale de copropriété : tout comprendre, car les travaux de réparation lourds des parties communes peuvent devoir être votés en AG.
4. Recherche de fuite : qui la prend en charge ?
Avant toute réparation, il faut souvent localiser précisément l’origine de la fuite. Cette recherche de fuite peut nécessiter l’intervention d’un professionnel, parfois avec des travaux destructifs (ouverture de cloison, de sol).
Sous le régime de la convention IRSI, la recherche de fuite est prise en charge par l’assureur gestionnaire du sinistre, celui de l’occupant du local sinistré. Cela évite au copropriétaire d’avancer des frais parfois élevés et supprime les blocages liés à la question de la responsabilité, qui se règle ensuite entre assureurs. Les frais de remise en état consécutifs à la recherche de fuite sont également couverts dans ce cadre.
Ce point est souvent mal connu des copropriétaires, qui craignent de payer une recherche coûteuse : dans la plupart des sinistres courants, ce n’est pas à eux d’en supporter le coût.
Important :
Dégât des eaux et vente d’un lot:
Un dégât des eaux non traité peut peser sur la valeur d’un bien et compliquer une vente : traces d’humidité, sinistre en cours, désordres non réparés. Il est donc conseillé de solder chaque sinistre et de conserver les justificatifs de réparation. Pour une estimation ou un projet de vente dans le secteur, les conseillers d’Innove Immo à Versailles accompagnent les propriétaires sur ces questions.
Questions fréquentes sur le dégât des eaux en copropriété
Qui paie un dégât des eaux venant des parties communes ?
C’est le syndicat des copropriétaires, via l’assurance de l’immeuble souscrite par le syndic, qui prend en charge les dommages lorsque la fuite provient des parties communes (colonne d’évacuation, toiture, canalisation encastrée commune).
Faut-il toujours faire un constat amiable ?
Oui, dès qu’un autre logement ou les parties communes sont touchés. Le constat amiable dégât des eaux permet d’identifier les parties, l’origine et l’étendue des dommages. Il est signé par les occupants concernés et par le syndic si les parties communes sont impliquées.
Quel est le délai pour déclarer un dégât des eaux ?
Le délai est fixé par le contrat d’assurance, en pratique 5 jours ouvrés minimum à compter de la découverte du sinistre. Il est vivement conseillé de déclarer sans attendre pour ne pas perdre le bénéfice de la garantie.
Qu'est-ce que la convention IRSI ?
La convention IRSI, en vigueur depuis le 1er juin 2018, organise l’indemnisation et les recours entre assureurs pour les dégâts des eaux et incendies inférieurs à 5 000 € HT par local. Un seul assureur pilote et indemnise le sinistre, ce qui accélère le traitement.
La recherche de fuite est-elle à la charge du copropriétaire ?
Non, dans le cadre de la convention IRSI. La recherche de fuite est prise en charge par l’assureur gestionnaire du sinistre, y compris les frais de remise en état liés à cette recherche.
Le locataire ou le propriétaire, qui est responsable ?
Le locataire répond des dommages liés à un défaut d’entretien courant ou à une négligence. Le propriétaire bailleur répond de la vétusté et des défauts structurels. Chacun doit être assuré et déclarer le sinistre.
Le syndic doit-il être prévenu ?
Oui, dès que les parties communes sont concernées ou que la fuite provient d’un équipement commun. Le syndic organise l’intervention, la déclaration au titre de l’assurance de l’immeuble et le suivi des réparations.
Dégât des eaux en copropriété : ce qu'il faut retenir
Le dégât des eaux en copropriété se règle d’abord par l’identification de l’origine de la fuite. Si elle vient des parties communes, c’est le syndicat des copropriétaires et l’assurance de l’immeuble qui répondent du sinistre ; si elle vient d’une partie privative, c’est le copropriétaire et son assurance habitation. Depuis la loi ALUR, l’assurance est obligatoire des deux côtés. Pour la plupart des sinistres courants, inférieurs à 5 000 € HT par local, la convention IRSI permet un traitement rapide par un seul assureur, y compris pour la recherche de fuite. La bonne réaction reste toujours la même : stopper la fuite, faire un constat, déclarer sous quelques jours et informer le syndic dès que les parties communes sont touchées. Un syndic réactif fait ici toute la différence dans la vitesse de résolution et la sérénité des copropriétaires.
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