Contester une décision d'assemblée générale de copropriété : délais, motifs et procédure

Aymeric Nijdam

Contester une décision d’assemblée générale de copropriété est un droit reconnu par la loi, mais encadré par des conditions strictes et un délai court. Résolution adoptée à une majorité incorrecte, convocation irrégulière, question votée en dehors de l’ordre du jour : les motifs de contestation sont nombreux. En revanche, la fenêtre pour agir est limitée à deux mois. Passé ce délai, même une décision entachée d’un vice grave devient définitive et s’impose à l’ensemble des copropriétaires.

CONSORIA vous explique qui peut contester, pour quels motifs, dans quel délai et selon quelle procédure. Si vous cherchez d’abord à comprendre le fonctionnement général de l’assemblée générale, consultez notre article sur l’assemblée générale de copropriété.

1. Qui peut contester une décision d'assemblée générale ?

Tous les copropriétaires ne peuvent pas contester une décision prise en assemblée générale (AG). La loi réserve ce droit à deux catégories : les copropriétaires opposants et les copropriétaires défaillants. Dans les deux cas, il faut être titulaire d’un droit réel sur un lot au moment de la tenue de l’assemblée.

Le copropriétaire opposant

Un copropriétaire est opposant lorsqu’il a voté contre une résolution qui a été adoptée, ou lorsqu’il a voté en faveur d’une résolution qui a été rejetée. Cette qualité s’apprécie résolution par résolution : un copropriétaire peut être opposant sur une résolution et approuver les suivantes.

Le copropriétaire qui s’est abstenu lors d’un vote n’est ni opposant ni défaillant. Il ne peut donc pas contester la résolution concernée.

Le copropriétaire défaillant

Un copropriétaire est défaillant lorsqu’il était absent et non représenté lors de l’assemblée. Dès lors qu’il a donné mandat à un mandataire, même si ce mandataire a voté dans le mauvais sens selon lui, il est représenté et ne peut se prévaloir de la qualité de défaillant.

Le copropriétaire qui était défaillant ou opposant à l’ensemble des résolutions votées peut demander l’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité.

Point juridique : L’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe les conditions d’accès à l’action en contestation. Il pose le principe de déchéance : l’action est irrecevable si elle est introduite hors délai.

2. Quels motifs permettent de contester une décision d'AG ?

Les motifs de contestation sont larges. Il suffit de démontrer que les règles légales ou réglementaires encadrant l’organisation, la tenue ou le contenu de la décision n’ont pas été respectées. Il n’est pas nécessaire de justifier d’un préjudice particulier.

Irrégularités de convocation

La convocation doit respecter un délai minimal de 21 jours avant la tenue de l’assemblée. Elle doit émaner du syndic de copropriété ou, en cas de carence de celui-ci, d’un tiers habilité par la loi. Tout manquement à ces exigences de forme ou de délai constitue un motif de contestation.

Les irrégularités les plus fréquentes en pratique concernent :

le non-respect du délai de 21 jours ;
l’absence de certaines mentions obligatoires dans la convocation ;
l’envoi de la convocation par un auteur non habilité (syndic dont le mandat était échu, par exemple) ;
l’omission d’un document devant obligatoirement accompagner la convocation (devis, contrat, etc.).

Irrégularités de composition et de tenue

L’assemblée générale doit se tenir dans des conditions régulières : les personnes participant au vote doivent en avoir la qualité, un président de séance doit être désigné en début de réunion, les feuilles de présence doivent être signées.

La participation au vote de personnes non habilitées, par exemple un locataire ou une personne dont le mandat de représentation était irrégulier, constitue un motif d’annulation.

Violation des règles de majorité

La loi de 1965 distingue plusieurs seuils de majorité selon la nature de la décision votée. Une résolution adoptée à la majorité simple (article 24) alors qu’elle requiert la majorité absolue (article 25), ou à la majorité absolue alors que l’unanimité s’imposait (article 26), est susceptible d’annulation.

La violation des règles de majorité est l’un des motifs de contestation les plus invoqués devant les tribunaux. Les règles applicables à chaque type de décision sont fixées par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967.

Vote d'une question hors ordre du jour

Aucune résolution ne peut être valablement votée sur un sujet qui ne figurait pas à l’ordre du jour de la convocation. Ce principe garantit que chaque copropriétaire a pu prendre position en connaissance de cause avant la réunion.

À lire aussi : Les rôles du syndic et du conseil syndical

3. Quel délai pour contester une décision d'assemblée générale ?

C’est la contrainte la plus redoutée : le délai pour agir est court et son expiration est irrémédiable.

Le délai de droit commun : 2 mois

L’action en contestation doit être introduite dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic. Ce délai commence à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le procès-verbal, même si le courrier n’a pas été retiré par le destinataire.

Le syndic dispose lui-même d’un délai d’un mois à compter de la tenue de l’AG pour procéder à cette notification.

L'exception : 5 ans si le procès-verbal n'est pas notifié

Si le syndic n’a jamais envoyé le procès-verbal, le délai de contestation est de cinq ans, conformément au délai de prescription de droit commun prévu à l’article 2224 du code civil. L’absence de notification ouvre donc une fenêtre bien plus large, mais ce cas reste exceptionnel.

Nature du délai : une forclusion, pas une prescription

Le délai de deux mois est un délai de forclusion. Il ne peut être suspendu ni interrompu par les mêmes causes qu’un délai de prescription ordinaire. Une fois expiré, l’action est irrecevable, quelles que soient la gravité du vice allégué ou les circonstances. Une décision, même contraire à la loi, devient définitive et s’impose à tous les copropriétaires si aucune action n’a été engagée dans ce délai.

5. L'exécution des travaux est-elle suspendue pendant la contestation ?

Oui, sous certaines conditions. L’article 42 de la loi de 1965 prévoit que l’exécution par le syndic des travaux décidés en application des articles 25 et 26, c’est-à-dire les travaux votés à la majorité absolue ou à l’unanimité, est suspendue pendant les deux mois suivant la notification du procès-verbal, sauf urgence.

Cette règle vise à préserver l’utilité d’un recours : il serait vain d’annuler une décision de travaux si ceux-ci ont déjà été réalisés et payés. Passé ce délai de deux mois sans contestation, l’exécution peut reprendre sans restriction.

Contester une décision d'assemblée générale de copropriété : vos questions les plus fréquentes

Peut-on contester une décision d'AG si on était absent mais représenté ?

Non. Un copropriétaire représenté par un mandataire n’est pas défaillant. Il ne peut contester que les résolutions sur lesquelles son mandataire a voté contre la majorité (qualité d’opposant via le mandataire), ou introduire d’autres recours selon les circonstances. La qualité de défaillant est réservée aux copropriétaires absents et non représentés.

Que se passe-t-il si on s'est abstenu lors du vote ?

L’abstention ne confère ni la qualité d’opposant ni celle de défaillant. Le copropriétaire abstentionniste n’a pas qualité pour contester la résolution concernée devant le tribunal judiciaire.

Le délai de 2 mois peut-il être prolongé ?

Non. Il s’agit d’un délai de forclusion, qui ne peut être ni suspendu ni interrompu. Seule l’absence totale de notification du procès-verbal par le syndic permet de recourir au délai supplétif de cinq ans.

Faut-il démontrer un préjudice pour contester une décision d'AG ?

Non. Il suffit de démontrer que les règles légales ou réglementaires n’ont pas été respectées. L’existence d’un préjudice personnel n’est pas une condition de recevabilité de l’action.

Contre qui l'action en contestation est-elle dirigée ?

L’assignation est dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic en exercice. Ce n’est pas le syndic à titre personnel qui est mis en cause.

Que devient une décision annulée par le tribunal ?

Elle est réputée n’avoir jamais existé. L’annulation s’impose à tous les copropriétaires, y compris ceux qui n’ont pas agi. Les charges restent dues et les actes passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.

L'annulation d'une décision de travaux stoppe-t-elle le chantier en cours ?

En principe, oui : si l’annulation intervient avant la réalisation des travaux, ceux-ci ne peuvent être engagés. En pratique, si les travaux ont déjà commencé ou sont achevés au moment du jugement, la situation est plus complexe et appréciée au cas par cas par le tribunal.

Contester une décision d'assemblée générale : ce qu'il faut retenir

L’action en contestation d’une décision d’assemblée générale de copropriété est ouverte aux copropriétaires opposants (ayant voté contre la résolution adoptée, ou pour la résolution rejetée) et aux copropriétaires défaillants (absents et non représentés). Le délai pour agir est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic, un délai de forclusion, impératif et insusceptible d’interruption. Les motifs sont variés : irrégularités de convocation, de composition, violation des majorités, vote hors ordre du jour. L’action est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, avec représentation obligatoire par un avocat. Une décision annulée est réputée n’avoir jamais existé. Passé le délai de deux mois sans action, même une décision illégale devient définitive.

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