Qu'est-ce qu'une copropriété ?

Aymeric Nijdam

Acquérir un bien immobilier peut impliquer de devenir copropriétaire. Comme son nom l’indique, la propriété est alors partagée avec d’autres propriétaires. Mais alors, qu’est-ce qu’une copropriété ? Quel est son fonctionnement ? Quel est son rôle ? CONSORIA vous explique tout.

La copropriété : définition

Une copropriété est une forme de propriété immobilière dans laquelle un immeuble bâti ou un ensemble immobilier appartient à plusieurs personnes. Chaque copropriétaire détient un lot de copropriété, composé :

d’une partie privative (appartement, maison, cave, parking…)
d’une quote-part des parties communes (voirie, toiture, murs porteurs, réseaux, espaces verts, équipements collectifs, etc.).

La caractéristique essentielle de la copropriété repose sur cette coexistence entre propriété exclusive et propriété collective. Chaque copropriétaire est pleinement propriétaire de sa partie privative, mais il est aussi indivisément propriétaire des parties communes avec les autres membres de la copropriété. Cette organisation implique une gestion collective, encadrée par des règles précises, afin d’assurer l’entretien, la conservation et la valorisation de l’ensemble immobilier.

Point juridique : la copropriété est encadrée par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son article 1er précise que ce régime s’applique à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

Le fonctionnement pratique est détaillé par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui organise notamment les règles relatives à l’assemblée générale, au syndic, au conseil syndical et à la comptabilité de la copropriété.

Le statut de copropriété est-il obligatoire ?

Oui, la copropriété est obligatoire dès lors qu’un immeuble bâti, ou un ensemble immobilier, appartient à plusieurs personnes et qu’il est divisé en lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. Il ne s’agit pas d’un choix laissé aux propriétaires : le régime de la copropriété s’applique automatiquement dès que ces conditions sont réunies.

Concrètement, si plusieurs personnes possèdent chacune un appartement dans un même immeuble, ou une maison au sein d’un ensemble partageant des équipements communs (voirie, espaces verts, réseaux…), elles sont juridiquement en copropriété. Ce statut organise la répartition des droits et des obligations de chacun, définit les règles de fonctionnement collectif et encadre la gestion des parties communes. Il prévoit notamment l’existence d’un règlement de copropriété, la tenue d’assemblées générales et la désignation d’un syndic chargé d’administrer l’ensemble immobilier.

Il n’est donc pas possible de “choisir” d’échapper au régime de la copropriété si l’on se trouve dans cette configuration. La seule situation dans laquelle le statut ne s’applique pas est celle où une seule et même personne détient l’intégralité de l’immeuble : dans ce cas, il n’y a pas de pluralité de propriétaires et donc pas de copropriété.

Quel type de bien relève du statut de la copropriété ?

Lorsque l’on parle de copropriété, dans la plupart des cas on pense à des appartements. C’est effectivement le cas le plus courant. Dès qu’un immeuble est divisé en plusieurs lots appartenant à plusieurs propriétaires, le statut de la copropriété s’applique automatiquement, chaque propriétaire étant également propriétaire d’une quote-part des parties communes de l’immeuble (sols, façades, jardin, voie d’accès…). Dans ce cas, on parle de copropriété verticale.

Pourtant, le statut de copropriété ne concerne pas uniquement les immeubles d’habitation : elle peut également s’appliquer à des maisons dès lors qu’elles sont situées au sein d’un ensemble immobilier comprenant des équipements ou espaces communs (voirie, parking, piscine, tennis…). Dans ce cas, on parle de copropriété horizontale.

Le statut de la copropriété peut aussi concerner :

des immeubles mixtes (habitation et commerces)
des résidences avec parkings ou locaux annexes
des ensembles immobiliers composés de plusieurs bâtiments distincts
certaines résidences de services

Ce qui détermine l’existence d’une copropriété, ce n’est donc pas le type de bien (appartement ou maison), mais l’organisation juridique de la propriété : dès qu’un bien est divisé en lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes appartenant à plusieurs personnes, il relève du régime de la copropriété.

Quels sont les acteurs de la copropriété ?

Une copropriété s’articule autour de plusieurs acteurs et chacun d’entre eux joue un rôle clé dans la vie et l’évolution de cette dernière.

Les copropriétaires :

Ils sont au cœur de la copropriété puisque, comme expliqué précédemment, une copropriété ne peut exister que si un bâti est divisé en plusieurs lots appartenant à plusieurs propriétaires. Les copropriétaires votent pour chaque décision relative aux parties communes et les financent.

Le conseil syndical :

Il s’agit d’un ensemble de membres élus par les copropriétaires pour un mandat ne pouvant excéder trois ans. Le conseil syndical est bénévole et il veille à ce que le travail du syndic soit aligné aux attentes des copropriétaires ainsi qu’aux décisions votées en assemblée générale :

la comptabilité du syndicat ;
la répartition des dépenses ;
les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et contrats ;
l’élaboration du budget prévisionnel.

Il est généralement l’interlocuteur privilégié du syndic qui n’hésite pas à le consulter et inversement.

Le syndic de copropriété :

La copropriété doit être accompagnée d’un syndic de copropriété. Il s’agit d’une obligation légale : chaque copropriété est tenue d’avoir un mandataire légal quel qu’il soit.

Le syndic assure :

La gestion financière et comptable
La gestion administrative
La gestion technique

Il peut s’agir d’un syndic professionnel ou d’un syndic particulier (bénévole ou coopératif). Il travaille en étroite collaboration avec le conseil syndical afin d’anticiper les besoins et de mettre en œuvre les décisions votées en assemblée générale.

Quelles sont les règles et obligations associées au statut de copropriété ?

Le régime de la copropriété repose sur une logique d’interdépendance : la propriété d’un lot individuel ne peut être dissociée de la propriété collective des parties communes. Pour que la gestion du bâtiment soit durable et équilibrée, chaque copropriétaire doit respecter certaines règles et obligations permettant ainsi à l’ensemble des occupants de vivre sereinement et de préserver la valeur de leur patrimoine.

Règlement de copropriété :

La base de la copropriété est le règlement de copropriété. Il encadre clairement la dite copropriété et chaque copropriétaire est tenu de le respecter. Il définit la répartition des parties privatives et communes, les quotes-parts (tantièmes) attribuées à chaque lot, les modalités d’usage des équipements et espaces, ainsi que les règles de conduite générale.

Gestion, entretien et vie de la copropriété :

Qui dit copropriété dit entretien et gestion des parties et espaces communs. Chaque copropriétaire est solidaire des dépenses et charges nécessaires. Cela signifie qu’il doit contribuer financièrement aux travaux courants, aux prestations des fournisseurs, aux services de gestion, ainsi qu’aux travaux décidés en assemblée générale. La répartition de ces charges se fait selon la clé de répartition (tantièmes) définie dans le règlement de copropriété.

Assemblée générale :

Au moins une fois par an, les copropriétaires doivent se réunir pour décider des travaux et des orientations qu’ils souhaitent pour leur copropriété : il s’agit de l’assemblée générale de copropriété. En amont de cette réunion, l’ordre du jour est établi. Il permet de définir clairement les sujets qui devront être abordés.

Les copropriétaires sont ensuite convoqués et chaque sujet est abordé, puis un vote s’effectue pour prendre ou non une décision. Le poids du vote de chaque copropriétaire est proportionnel à ses tantièmes, calculés au prorata de la surface privative totale détenue dans la copropriété. Plus concrètement, un copropriétaire qui possède un studio de 25m² dans la copropriété aura moins de tantièmes qu’un copropriétaire qui possède un T4 de 85m².

Qu'est-ce qu'une copropriété ? Ce qu'il faut retenir.

Le statut de copropriété existe dès lors qu’un bien bâti ou un ensemble immobilier est divisé en plusieurs lots appartenant à au moins deux propriétaires. Il s’agit d’un cadre juridique obligatoire qui organise la répartition des droits, des charges et des responsabilités afin d’assurer l’entretien, la conservation et la valorisation des parties communes.

Les copropriétaires doivent respecter le règlement de copropriété, participer aux décisions collectives et être représentés par un syndic, professionnel ou non professionnel.

La copropriété repose avant tout sur un équilibre entre propriété individuelle et gestion collective, dans l’objectif de préserver durablement la valeur du patrimoine commun et la qualité de vie des occupants.