Règlement de copropriété : que contient-il et comment le modifier ?

Aymeric Nijdam

Le règlement de copropriété est le document fondateur de toute copropriété : il fixe les règles du jeu entre les copropriétaires, définit ce que chacun peut faire de son lot et organise la vie collective de l’immeuble. Pourtant, beaucoup de copropriétaires ne l’ont jamais lu, ou ne savent pas où le retrouver.

Que contient exactement ce document ? A-t-il force de loi ? Peut-on le modifier, et selon quelles règles ? Ces questions reviennent en permanence, car le règlement conditionne aussi bien la répartition des charges que l’autorisation d’installer une climatisation ou de transformer un appartement en bureau.

CONSORIA, syndic de copropriété à Versailles, Le Chesnay-Rocquencourt et Viroflay, vous explique tout : la nature juridique du règlement, son contenu obligatoire, la façon de le consulter et la procédure pour le modifier en toute sécurité.

Le règlement de copropriété : définition

Le règlement de copropriété est un document écrit, à valeur contractuelle, qui organise le fonctionnement d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. Il s’impose à tous les copropriétaires, présents et futurs, ainsi qu’aux occupants de l’immeuble (locataires inclus pour les clauses qui les concernent).

Son existence découle directement de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, complétée par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, est en principe doté d’un règlement de copropriété.

Concrètement, ce document remplit trois fonctions : il décrit l’immeuble et ses lots, il fixe les droits et obligations de chacun, et il organise la répartition des charges. C’est la référence à consulter avant tout achat, avant tous travaux, et en cas de litige entre copropriétaires.

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Que contient le règlement de copropriété ?

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 précise le contenu de ce document. Le règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives et des parties communes, ainsi que leurs conditions de jouissance et d’usage. Il fixe également les règles relatives à l’administration des parties communes. Quatre grands volets structurent ce document.

1. La distinction entre parties privatives et parties communes

Le règlement définit précisément ce qui relève des parties privatives (l’intérieur de chaque appartement, par exemple) et des parties communes (le hall, l’escalier, la toiture, les canalisations collectives, etc.).

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, le règlement doit aussi identifier, le cas échéant, les parties communes spéciales (qui n’appartiennent qu’à certains copropriétaires) et les parties communes à jouissance privative (un balcon, une terrasse ou un jardin dont un seul copropriétaire a l’usage exclusif, mais qui restent juridiquement communs).

2. La destination de l'immeuble

La destination de l’immeuble indique l’usage auquel il est affecté : habitation, usage mixte (habitation et professionnel), commercial, etc. Cette mention est essentielle : c’est elle qui détermine, par exemple, si un copropriétaire peut exercer une activité professionnelle dans son logement ou transformer un appartement en local commercial.

3. La répartition des charges

Le règlement comprend l’état de répartition des charges prévu par l’article 10 de la loi de 1965. Chaque lot se voit attribuer une quote-part de charges, exprimée en tantièmes ou en millièmes. Cette répartition tient compte de la consistance, de la superficie et de la situation des lots pour les charges générales, et de l’utilité que les services et équipements collectifs présentent pour chaque lot pour les charges spéciales.

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4. L'état descriptif de division (EDD)

Le règlement de copropriété est très souvent accompagné de l’état descriptif de division. Ce document technique identifie chaque lot par un numéro, le décrit (étage, nature, situation) et lui affecte sa quote-part de parties communes. L’EDD n’a pas la même nature juridique que le règlement, il sert surtout à la publicité foncière et à l’identification des lots, mais les deux documents sont en pratique réunis et indissociables pour comprendre l’organisation de l’immeuble.

Le règlement de copropriété a-t-il force obligatoire ?

Oui. Le règlement de copropriété est opposable à tous les copropriétaires et à leurs ayants droit. Lorsqu’un lot est vendu, l’acquéreur est tenu de respecter le règlement, même s’il ne l’a pas lu.

Pour être opposable aux tiers, le règlement doit en principe être publié au service de la publicité foncière. À défaut de publication, il s’impose tout de même à l’acquéreur si l’acte de vente mentionne expressément qu’il en a eu connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent. C’est la raison pour laquelle l’acte notarié de vente d’un lot fait systématiquement référence au règlement de copropriété.

En pratique, ce caractère obligatoire signifie qu’un copropriétaire ne peut pas s’affranchir d’une clause au motif qu’il la juge contraignante. À l’inverse, une clause illégale n’a, elle, aucune valeur (voir plus bas la notion de clause réputée non écrite).

Comment consulter son règlement de copropriété ?

Tout copropriétaire a le droit d’accéder à son règlement de copropriété. Plusieurs canaux existent.

L’acte d’achat : une copie du règlement (et de l’EDD) est remise au moment de l’acquisition du lot. Le notaire en conserve également une copie.
Le syndic de copropriété : il détient le règlement et doit pouvoir le communiquer. Les syndics professionnels le mettent généralement à disposition sur l’extranet de la copropriété.
Le service de la publicité foncière : il est possible de demander une copie du règlement publié, moyennant des frais.

Si vous avez égaré votre exemplaire, le réflexe le plus simple consiste à solliciter votre syndic. La mise à disposition d’un extranet permettant la consultation des documents de la copropriété fait d’ailleurs partie des obligations du syndic.

Comment modifier le règlement de copropriété ?

Un règlement de copropriété n’est pas figé. Il peut être modifié, mais la procédure et la majorité requise dépendent de la nature de la modification. Toute modification doit être votée en assemblée générale, puis publiée au service de la publicité foncière pour être opposable.

Les différentes majorités selon l'objet de la modification

Les majorités sont fixées impérativement par la loi du 10 juillet 1965 ; le règlement ne peut pas y déroger. Schématiquement :

Majorité simple (article 24) : pour la mise en conformité du règlement avec les évolutions législatives, ou pour les adaptations rendues nécessaires par des travaux régulièrement décidés.
Double majorité (article 26) : pour les modifications touchant à la jouissance, à l’usage ou à l’administration des parties communes. Cette majorité requiert l’accord de la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix.
Unanimité : pour les modifications les plus lourdes, notamment celles qui portent atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, qui modifient la destination de l’immeuble, ou qui touchent à la répartition des charges en dehors des cas prévus par la loi.

Qui rédige la modification ?

La modification du règlement, dès lors qu’elle affecte la situation des lots ou des parties communes, doit être formalisée par un acte établi par un professionnel du droit : le plus souvent un notaire, parfois assisté d’un géomètre-expert. Le notaire se charge ensuite de la publication au service de la publicité foncière, indispensable pour rendre la modification opposable à tous.

La mise en conformité du règlement de copropriété

Beaucoup de règlements, notamment les plus anciens, comportent des clauses devenues illégales au fil des réformes. La loi traite ces situations de deux manières.

Les clauses réputées non écrites

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que toute clause contraire aux dispositions impératives de la loi et de son décret d’application est réputée non écrite. Concrètement, une telle clause est considérée comme n’ayant jamais existé : elle ne produit aucun effet, même si elle figure noir sur blanc dans le règlement. Un copropriétaire ou le syndic peut faire constater ce caractère non écrit, sans avoir à respecter le délai habituel de contestation des décisions.

L'obligation de mise en conformité issue de la loi ELAN

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a imposé aux copropriétés de mettre à jour leur règlement afin d’y faire figurer, lorsqu’elles existent, les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative. Cette mise en conformité peut être votée à la majorité simple de l’article 24, ce qui en facilite l’adoption en assemblée générale.

Au-delà de cette obligation précise, la mise en conformité est l’occasion d’actualiser un règlement vieillissant : supprimer les clauses réputées non écrites, clarifier la répartition des charges et sécuriser juridiquement le fonctionnement de la copropriété. C’est un chantier que CONSORIA accompagne régulièrement pour les copropriétés de Versailles et de ses environs.

Règlement de copropriété : vos questions les plus fréquentes

Où trouver son règlement de copropriété ?

Le règlement figure dans le dossier remis lors de l’achat du lot et est conservé par le notaire. Le syndic en détient également une copie, généralement accessible sur l’extranet de la copropriété. À défaut, une copie peut être demandée au service de la publicité foncière.

Le règlement de copropriété est-il obligatoire ?

Oui. Tout immeuble soumis au statut de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965 doit disposer d’un règlement de copropriété. Ce document s’impose à tous les copropriétaires et occupants de l’immeuble.

Peut-on refuser d'appliquer une clause du règlement de copropriété ?

Non, sauf si la clause est illégale. Une clause contraire aux dispositions impératives de la loi de 1965 est réputée non écrite (article 43) et ne produit donc aucun effet. Les clauses conformes à la loi, en revanche, s’imposent à tous.

Quelle majorité pour modifier le règlement de copropriété ?

Cela dépend de l’objet de la modification : majorité simple (article 24) pour une mise en conformité, double majorité (article 26) pour les parties communes, unanimité pour les atteintes aux parties privatives, à la destination de l’immeuble ou à la répartition des charges.

Quelle est la différence entre le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ?

Le règlement fixe les règles de fonctionnement et les droits de chacun. L’État descriptif de division (EDD) est un document technique qui identifie et décrit chaque lot et lui affecte sa quote-part de parties communes. Les deux documents sont en pratique réunis.

Le règlement de copropriété peut-il interdire la location saisonnière ou un usage professionnel ?

Oui, dans la limite de la destination de l’immeuble. Si le règlement prévoit une clause d’habitation bourgeoise exclusive, certains usages professionnels ou commerciaux peuvent être interdits. Il faut donc toujours vérifier la destination de l’immeuble et les clauses d’usage avant tout projet.

Faut-il un notaire pour modifier le règlement de copropriété ?

Oui, dès lors que la modification affecte la consistance des lots ou des parties communes. Un notaire (parfois assisté d’un géomètre-expert) rédige l’acte modificatif et le publie au service de la publicité foncière pour le rendre opposable.

Règlement de copropriété : ce qu'il faut retenir

Le règlement de copropriété est le document de référence de tout immeuble en copropriété. Issu de la loi du 10 juillet 1965, il distingue parties privatives et parties communes, fixe la destination de l’immeuble et organise la répartition des charges en tantièmes. Il a force obligatoire : il s’impose à tous les copropriétaires, y compris aux nouveaux acquéreurs.

Ce document peut être consulté auprès du notaire, du syndic ou du service de la publicité foncière. Il peut aussi être modifié, mais selon des majorités strictement encadrées par la loi, et au prix d’un acte notarié publié. Enfin, les clauses devenues illégales sont réputées non écrites, et certaines mises en conformité (parties communes spéciales et à jouissance privative) sont désormais imposées par la loi ELAN. Un règlement clair et à jour est l’une des meilleures garanties d’une copropriété sereine, c’est tout l’enjeu de l’accompagnement d’un syndic rigoureux.

Cet article vous est proposé par CONSORIA

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