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La majorité en assemblée générale de copropriété détermine si une résolution est adoptée ou rejetée, et le seuil à atteindre change selon la nature de la décision votée. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 organise ce vote autour de quatre niveaux d’exigence : la majorité simple de l’article 24, la majorité absolue de l’article 25, la double majorité de l’article 26 et l’unanimité. Confondre ces règles expose à un risque réel : une décision votée avec la mauvaise majorité peut être annulée par le tribunal judiciaire. CONSORIA, syndic de copropriété à Versailles, Le Chesnay-Rocquencourt et Viroflay, détaille dans cet article le calcul de chaque majorité, les décisions concernées et les mécanismes de second vote prévus par la loi.
Les règles de majorité en assemblée générale de copropriété : principes généraux
En assemblée générale de copropriété, chaque copropriétaire ne vote pas selon le principe « une personne, une voix ». Le nombre de voix dont il dispose correspond à sa quote-part de parties communes, exprimée en tantièmes ou millièmes et fixée par le règlement de copropriété. Un copropriétaire détenant 150/1000ème pèse donc davantage dans le vote qu’un copropriétaire détenant 50/1000ème.
Contrairement à d’autres types d’assemblées, la loi du 10 juillet 1965 ne fixe aucun quorum minimal de présence pour qu’une assemblée générale de copropriété puisse valablement délibérer. L’assemblée se tient et vote quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés. C’est en revanche le seuil de majorité exigé pour chaque résolution qui varie, et qui protège les copropriétaires absents sur les décisions les plus engageantes.
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La majorité simple de l'article 24 : le socle du fonctionnement courant
Comment se calcule la majorité simple ?
La majorité simple, prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, correspond à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne sont pas comptabilisées dans le calcul : seules les voix « pour » et les voix « contre » entrent en jeu.
Prenons un exemple. Une copropriété compte 1000 tantièmes. Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires présents ou représentés totalisent 700 tantièmes. Sur une résolution relevant de l’article 24, 100 tantièmes s’abstiennent, 350 tantièmes votent pour et 250 tantièmes votent contre. La résolution est adoptée, car les voix pour sont supérieures aux voix contre parmi les votes exprimés.
Quelles décisions relèvent de l'article 24 ?
La majorité simple s’applique notamment aux décisions suivantes :
- l'adoption du budget prévisionnel de la copropriété ;
- l'approbation annuelle des comptes et de la gestion du syndic, ainsi que le vote du quitus ;
- l'organisation et le fonctionnement du conseil syndical ;
- les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé ou de la sécurité des occupants ;
- le remplacement d'un équipement vétuste par un équipement de même nature, par exemple un ascenseur ou une chaudière collective ;
- l'adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives et réglementaires ;
- les modalités d'exécution de travaux rendus obligatoires par la loi, un règlement ou un arrêté de police ;
- les travaux d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite qui n'affectent pas la structure de l'immeuble ;
- la décision de réaliser un diagnostic technique global (DTG).
Point juridique : selon l’ANIL, la majorité simple couvre la plupart des décisions de gestion courante, celles qui ne modifient ni la structure ni l’organisation profonde de la copropriété.
La majorité absolue de l'article 25 : les décisions de gestion qui engagent la copropriété
Le calcul de la majorité absolue
La majorité absolue, définie par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, qu’ils soient présents, représentés ou absents. Ce mode de calcul est plus exigeant que la majorité simple : un copropriétaire absent, qui n’a donné aucun mandat, compte dans le total des voix mais ne vote pas, ce qui revient de fait à un vote défavorable à la résolution.
La passerelle de l'article 25-1 : un second vote possible dans la même séance
Si une résolution relevant de l’article 25 n’obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires du syndicat, l’assemblée peut immédiatement procéder à un second vote, cette fois à la majorité simple de l’article 24. Ce mécanisme de passerelle, prévu par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, évite de convoquer une nouvelle assemblée générale pour des résolutions qui bénéficient déjà d’un soutien significatif.
Quelles décisions relèvent de l'article 25 ?
La majorité absolue s’applique en particulier à :
- la désignation et la révocation du syndic, ainsi que l'approbation de son contrat et de ses honoraires ;
- la désignation et la révocation des membres du conseil syndical ;
- les travaux d'économies d'énergie, y compris les travaux d'intérêt collectif réalisés sur des parties privatives ;
- le ravalement imposé par l'administration ;
- l'autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ;
- l'installation ou la modification d'une antenne collective ;
- la dispense d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat ;
- l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires, de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;
- l'installation de dispositifs de fermeture de l'immeuble, comme un digicode ou un interphone ;
- les travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration de l'immeuble, tels que l'installation d'un ascenseur ou d'un chauffage central collectif ;
- la répartition des dépenses entraînées par des travaux d'amélioration.
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La double majorité de l'article 26 : les décisions qui transforment la copropriété
Le calcul de la double majorité
La double majorité, fixée par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, exige à la fois un vote favorable de la majorité des membres du syndicat des copropriétaires, en nombre de personnes, et que ces membres représentent au moins les deux tiers des voix de l’ensemble de la copropriété. Cette double exigence, sur le nombre de copropriétaires et sur les tantièmes, garantit un consensus large avant toute décision structurante.
La passerelle vers la majorité absolue
Si la résolution n’atteint pas les deux tiers des voix mais recueille l’accord d’au moins la moitié des membres du syndicat présents ou représentés, représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité absolue de l’article 25.
Quelles décisions relèvent de l'article 26 ?
La double majorité s’impose notamment pour :
- la modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes ;
- les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition, autres que ceux déjà couverts par l'article 25 ;
- la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement qui lui est affecté, lorsque ce logement appartient au syndicat.
Point juridique : la double majorité de l’article 26 est plus exigeante que la majorité absolue de l’article 25, car elle impose de convaincre à la fois un nombre suffisant de copropriétaires et un volume suffisant de tantièmes.
L'unanimité : les décisions les plus lourdes de conséquences
Certaines décisions requièrent l’unanimité de tous les copropriétaires composant le syndicat, et non la seule unanimité des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée. Un copropriétaire absent bloque donc mécaniquement l’adoption de la résolution.
L’unanimité s’applique notamment à :
- la suppression d'un équipement collectif, comme un ascenseur ou un chauffage collectif ;
- l'aliénation des parties communes de l'immeuble ;
- la souscription d'un emprunt bancaire au nom du syndicat pour financer des travaux votés sur les parties communes, sauf exceptions prévues par la loi ;
- la suppression du poste de concierge ou de gardien lorsqu'elle porte atteinte à la destination de l'immeuble définie par le règlement de copropriété ;
- la modification de la répartition des charges, en dehors des cas de travaux ou d'actes d'acquisition déjà décidés en assemblée générale.
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Tableau de synthèse des majorités en assemblée générale de copropriété
Majorité | Base de calcul | Passerelle en cas d’échec | Exemples de décisions |
|---|---|---|---|
Simple (art. 24) | Voix exprimées par les présents, représentés et votes par correspondance, hors abstentions | Aucune, c’est déjà le seuil le plus bas | Budget prévisionnel, quitus du syndic, travaux de conservation |
Absolue (art. 25) | Voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents | Second vote à la majorité simple si au moins 1/3 des voix obtenu (art. 25-1) | Désignation du syndic, travaux d’économies d’énergie |
Double (art. 26) | Majorité des membres du syndicat représentant au moins 2/3 des voix | Second vote à la majorité absolue si la moitié des membres et 1/3 des voix obtenus | Modification du règlement de copropriété, actes d’acquisition |
Unanimité | Totalité des copropriétaires du syndicat, présents ou non | Aucune | Suppression d’un équipement collectif, aliénation de parties communes |
Que se passe-t-il si la majorité requise n'est pas respectée en assemblée générale de copropriété ?
Une résolution votée avec une majorité insuffisante au regard de sa nature juridique est irrégulière. Elle peut être contestée par tout copropriétaire opposant ou défaillant devant le tribunal judiciaire, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. C’est pourquoi le président de séance et le syndic doivent vérifier, avant chaque vote, quel article de la loi de 1965 s’applique à la résolution soumise.
Un copropriétaire, ou un futur acquéreur qui envisage d’acheter un lot, a tout intérêt à consulter les procès-verbaux des dernières assemblées générales pour vérifier que les décisions structurantes ont bien été votées avec la majorité requise. Les équipes d’Innove Immo accompagnent d’ailleurs les acquéreurs dans cette vérification avant la signature d’un compromis en copropriété.
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Majorités en assemblée générale de copropriété : vos questions les plus fréquentes
Qu'est-ce que la majorité simple de l'article 24 en copropriété ?
C’est la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne sont pas comptées dans le calcul.
Qu'est-ce que la majorité absolue de l'article 25 ?
C’est la majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat, y compris les absents. Une absence non représentée équivaut de fait à un vote défavorable.
Qu'est-ce que la double majorité de l'article 26 ?
C’est la majorité des membres du syndicat des copropriétaires, en nombre de personnes, représentant au moins les deux tiers des voix de la copropriété.
Quelles décisions nécessitent l'unanimité en copropriété ?
La suppression d’un équipement collectif, l’aliénation des parties communes ou la modification de la répartition des charges hors travaux déjà votés figurent parmi les décisions soumises à l’unanimité de tous les copropriétaires.
Un copropriétaire absent compte-t-il dans le calcul de la majorité ?
Oui, pour les majorités absolue, double et l’unanimité. Seule la majorité simple de l’article 24 ne prend en compte que les voix exprimées par les présents, représentés et votants par correspondance.
Que se passe-t-il si une résolution n'obtient pas la majorité de l'article 25 ou de l'article 26 ?
La loi prévoit une passerelle : si le seuil minimal de voix est atteint (un tiers pour l’article 25, la moitié des membres et un tiers des voix pour l’article 26), l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à un seuil de majorité inférieur.
Comment contester une décision votée avec une majorité incorrecte ?
Tout copropriétaire opposant ou défaillant peut saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale.
Le vote par correspondance compte-t-il dans le calcul des majorités ?
Oui. Depuis la réforme de 2020, le vote par correspondance est assimilé au vote d’un copropriétaire présent et entre dans le calcul de toutes les majorités, y compris la majorité simple de l’article 24.
Majorités de vote en assemblée générale de copropriété : ce qu'il faut retenir
La loi du 10 juillet 1965 organise le vote en assemblée générale de copropriété autour de quatre niveaux de majorité : la majorité simple de l’article 24 pour la gestion courante, la majorité absolue de l’article 25 pour les décisions de gestion importantes, la double majorité de l’article 26 pour les décisions structurantes, et l’unanimité pour les décisions les plus engageantes. Deux mécanismes de passerelle, prévus aux articles 25-1 et 26, permettent parfois un second vote immédiat à un seuil inférieur. Identifier la bonne majorité avant chaque résolution reste la meilleure protection contre une contestation ultérieure devant le tribunal judiciaire.
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