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Le conseil syndical de copropriété est l’organe élu qui relie les copropriétaires à leur syndic et veille, en leur nom, à la bonne gestion de l’immeuble. Présent dans la quasi-totalité des copropriétés, il assiste le syndic, contrôle sa gestion et donne son avis sur les décisions importantes. Pourtant, son fonctionnement reste souvent mal connu : combien de membres faut-il, qui peut être élu, quels sont ses pouvoirs réels, jusqu’où va sa responsabilité ?
Ces questions reviennent régulièrement lors des assemblées générales, et y répondre clairement permet à chaque copropriétaire de s’impliquer utilement dans la vie de son immeuble. CONSORIA, syndic de copropriété à Versailles, Le Chesnay-Rocquencourt et Viroflay, vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le conseil syndical : son rôle, son élection, ses pouvoirs et son cadre légal.
Le conseil syndical de copropriété : définition
Le conseil syndical est un organe collégial composé de copropriétaires élus en assemblée générale, chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. Il constitue l’interface entre le syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire l’ensemble des copropriétaires, et le syndic professionnel ou bénévole qui administre l’immeuble.
Point juridique : Son cadre juridique est posé par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, complété par les articles 22 à 27 du décret du 17 mars 1967. Le conseil syndical n’a pas de personnalité juridique propre et ne dispose, par principe, d’aucun pouvoir de décision autonome : il agit par voie d’avis, de contrôle et de proposition. Ses missions tournent autour de trois axes, l’assistance au syndic, le contrôle de sa gestion et la consultation sur les questions soumises par le syndic ou par l’assemblée générale.
Le conseil syndical est-il obligatoire
Oui, la constitution d’un conseil syndical est en principe obligatoire dans toute copropriété. Il s’agit d’une obligation légale qui s’impose, que le règlement de copropriété la mentionne ou non.
Il existe toutefois trois exceptions à cette obligation, précisées par service-public.fr :
- lorsque l’assemblée générale décide de ne pas instituer de conseil syndical. Cette décision doit être votée à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965. Les copropriétaires ne sont pas définitivement liés : ils peuvent décider lors d’une autre assemblée générale de constituer un conseil syndical, à la majorité absolue de l’article 25 ;
- lorsqu’aucun candidat ne se présente ou qu’aucun n’obtient la majorité requise. Le conseil syndical peut alors être désigné par le juge, à la demande du syndic ou d’un copropriétaire ;
- dans les petites copropriétés, soumises à des règles d’organisation simplifiées.
Qui peut-être membre du conseil syndical ?
Peuvent être membres du conseil syndical les copropriétaires, mais aussi leurs ascendants ou descendants, les associés d’une société civile immobilière propriétaire d’un lot, les accédants ou acquéreurs à terme, les conjoints, les partenaires liés par un PACS, le représentant légal d’un copropriétaire ou encore les usufruitiers. Un membre peut être une personne physique ou une personne morale, cette dernière étant alors représentée par son représentant légal ou un mandataire spécialement habilité.
Une exclusion importante doit être connue. Lorsque le syndic est un professionnel, ni le syndic, ni ses préposés, ni leur conjoint, partenaire de PACS ou concubin, ni leurs ascendants ou descendants, ni leurs parents en ligne collatérale jusqu’au deuxième degré ne peuvent être membres du conseil syndical, même s’ils sont copropriétaires. Cette règle garantit l’indépendance du conseil syndical vis-à-vis du syndic qu’il a précisément pour mission de contrôler.
Comment sont élus les membres du conseil syndical ?
Les membres du conseil syndical sont élus par l’assemblée générale des copropriétaires, un par un. L’élection est inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée. Un copropriétaire peut faire acte de candidature avant l’assemblée, en informant le syndic avant l’envoi de la convocation, ou directement le jour de l’assemblée générale.
Le vote obéit à des règles de majorité précises :
- chaque candidat est élu à la majorité absolue de l’article 25, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents ;
- si cette majorité n’est pas atteinte mais que la candidature a recueilli au moins un tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires, un second vote peut avoir lieu immédiatement, à la majorité simple de l’article 24, soit la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance.
Cette mécanique de double vote, propre au droit de la copropriété, facilite l’élection des conseillers tout en garantissant une légitimité suffisante. L’élection ayant lieu en assemblée générale, il est utile de bien comprendre le déroulement et les règles de vote de cette instance.
Combien de membres compte un conseil syndical ?
Le conseil syndical est un organe collégial, composé en principe de plusieurs membres. Aucun texte n’impose un nombre minimum de membres. En pratique, un effectif d’au moins trois membres est recommandé, afin d’assurer une répartition équilibrée des tâches et une continuité en cas d’absence. Le nombre de conseillers est fixé soit par le règlement de copropriété, soit par l’assemblée générale.
Ce seuil de trois membres n’est pas seulement une recommandation pratique : il devient une condition légale lorsque l’assemblée générale souhaite déléguer au conseil syndical un pouvoir de décision, comme nous le verrons plus loin. Un ou plusieurs membres suppléants peuvent par ailleurs être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires.
Quel est le rôle du conseil syndical ?
Le rôle du conseil syndical s’articule autour de trois missions principales : assister le syndic, contrôler sa gestion et donner son avis. Ces missions en font un acteur central de la gouvernance de la copropriété. Pour bien situer ce rôle face à celui du syndic.
À lire aussi : le rôle du syndic et du conseil syndical.
La mission d'assistance et de consultation
Le conseil syndical assiste le syndic et lui donne son avis, spontanément ou à sa demande, sur toutes les questions intéressant le syndicat des copropriétaires. Sur certains sujets, la consultation du conseil syndical par le syndic est obligatoire. C’est notamment le cas pour la préparation de l’ordre du jour de l’assemblée générale, pour les travaux urgents engagés par le syndic afin de préserver l’immeuble, pour la désignation d’un administrateur provisoire en cas de copropriété en difficulté, ou encore pour la conclusion de marchés et contrats dépassant un seuil fixé par l’assemblée générale.
La mission de contrôle de la gestion du syndic
Le conseil syndical contrôle l’ensemble de la gestion du syndic : tenue de la comptabilité, répartition des dépenses, conditions de conclusion et d’exécution des contrats, préparation et suivi du budget prévisionnel. Pour exercer ce contrôle, chaque membre peut consulter tous les documents relatifs à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété, et en prendre copie. Ce droit de regard est au cœur de la transparence de la gestion. À défaut de transmission des pièces demandées dans un délai d’un mois, une pénalité de quinze euros par jour de retard est déduite de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ce contrôle est le pendant des obligations du syndic de copropriété.
La mission de mise en concurrence du syndic
Préalablement à l’assemblée générale appelée à désigner ou renouveler le syndic, le conseil syndical procède à la mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic. Il interroge plusieurs syndics afin d’obtenir un projet de contrat conforme au contrat type et une fiche d’information sur le prix et les prestations. Ces éléments permettent aux copropriétaires de comparer les offres. Le conseil syndical peut toutefois être dispensé de cette mise en concurrence par une décision de l’assemblée générale votée à la majorité absolue. Cette étape est déterminante lorsque la copropriété envisage de changer de syndic.
Le président du conseil syndical : désignation et missions
Une fois élus, les membres du conseil syndical désignent leur président parmi eux. Le président n’est donc pas élu directement par l’assemblée générale, mais choisi par les conseillers.
Son rôle est central dans l’animation du conseil. Il prépare et convoque les réunions du conseil syndical, anime les débats et répartit les tâches entre les membres. Il transmet les avis du conseil au syndic, aux copropriétaires ou aux tiers, et reçoit du syndic les informations qu’il diffuse ensuite aux conseillers. En cas d’inaction du syndic, le président peut convoquer l’assemblée générale annuelle. Il peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale votée à la majorité absolue, engager une action en justice contre le syndic défaillant pour obtenir réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.
La délégation de pouvoirs au conseil syndical
Depuis l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, qui a réformé le droit de la copropriété, les pouvoirs du conseil syndical peuvent être sensiblement renforcés. L’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’assemblée générale peut, lorsque le conseil syndical est composé d’au moins trois membres, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité simple de l’article 24.
Cette délégation ouvre la voie à une gestion plus réactive, par exemple pour des décisions courantes d’administration ou d’entretien de l’immeuble. Trois domaines en sont toutefois exclus : l’approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel et les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les évolutions législatives et réglementaires.
À lire aussi : Charges de copropriété : tout comprendre sur le calcul, la répartition et le paiement
La décision de déléguer se vote à la majorité absolue de l’article 25. La délégation a une durée maximale de deux ans, renouvelable par une décision expresse de l’assemblée générale. Dans le cadre de cette délégation, les décisions du conseil syndical sont prises à la majorité de ses membres, la voix du président étant prépondérante en cas de partage. L’assemblée fixe enfin le montant maximal des sommes que le conseil syndical peut engager au titre de cette délégation.
Durée du mandat et fin des fonctions
Les membres du conseil syndical sont élus pour une durée qui ne peut excéder trois ans. Le mandat est renouvelable par un vote de l’assemblée générale à la majorité absolue.
Le mandat d’un membre prend fin de plusieurs manières : par démission, le président du conseil et le syndic devant en être informés ; par révocation décidée par l’assemblée générale à la majorité absolue ; ou par la perte de la qualité qui permettait d’être membre, par exemple la vente du lot ou le décès. Une décision de révocation peut d’ailleurs, comme toute décision d’assemblée, faire l’objet d’une contestation devant le juge. À noter que le conseil syndical n’est plus valablement constitué lorsque plus d’un quart des sièges sont vacants, quelle qu’en soit la cause. Il n’est alors pas nécessaire de réélire l’ensemble du conseil : l’assemblée générale est convoquée seulement pour pourvoir les sièges devenus vacants.
Le conseil syndical est-il rémunéré ?
Non, les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés. Ils exercent leurs fonctions à titre gratuit et bénévole. En revanche, les dépenses nécessaires à l’exécution de leur mission, par exemple des frais de déplacement, d’affranchissement ou d’impression, sont prises en charge par la copropriété dans le cadre des dépenses courantes inscrites au budget prévisionnel.
La responsabilité des membres du conseil syndical
L’exercice bénévole des fonctions ne supprime pas toute responsabilité. Chaque membre du conseil syndical peut engager sa responsabilité civile, voire pénale, dans l’accomplissement de ses missions, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, des copropriétaires ou des tiers. En pratique, compte tenu du caractère bénévole des fonctions, seule une faute grave est susceptible d’engager cette responsabilité.
Pour couvrir ce risque, le syndicat des copropriétaires doit souscrire une assurance de responsabilité civile au profit de chaque membre du conseil syndical. Cette protection est essentielle pour que les copropriétaires acceptent sereinement de s’investir dans cette mission de contrôle.
Conseil syndical de copropriété : vos questions les plus fréquentes
Le conseil syndical est-il obligatoire dans une copropriété ?
Oui, la constitution d’un conseil syndical est en principe obligatoire. L’assemblée générale peut toutefois décider de ne pas en instituer, à la double majorité de l’article 26. Deux autres exceptions existent : l’absence de candidat obtenant la majorité requise et les petites copropriétés.
Combien de membres doit compter un conseil syndical ?
Aucun texte n’impose de nombre minimum. Un effectif d’au moins trois membres est recommandé en pratique. Ce seuil de trois membres devient obligatoire lorsque l’assemblée générale souhaite déléguer un pouvoir de décision au conseil syndical.
Comment devient-on membre du conseil syndical ?
Il faut être copropriétaire ou rattaché à un copropriétaire dans les cas prévus par la loi, faire acte de candidature avant ou pendant l’assemblée générale, puis être élu par l’assemblée à la majorité absolue de l’article 25, ou à la majorité simple de l’article 24 lors d’un second vote.
Le conseil syndical peut-il prendre des décisions à la place de l'assemblée générale ?
Par principe, non : le conseil syndical n’a pas de pouvoir de décision. Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’assemblée générale peut toutefois lui déléguer certaines décisions de la majorité simple, à condition qu’il compte au moins trois membres, en dehors de l’approbation des comptes, du budget prévisionnel et de l’adaptation du règlement.
Les membres du conseil syndical sont-ils payés ?
Non. Les fonctions sont exercées à titre gratuit et bénévole. Seules les dépenses engagées pour la mission, sur justificatifs, sont remboursées dans le cadre du budget prévisionnel.
Quelle est la durée du mandat d'un conseiller syndical ?
Le mandat ne peut excéder trois ans. Il est renouvelable par un vote de l’assemblée générale à la majorité absolue.
Qui désigne le président du conseil syndical ?
Le président est désigné par les membres du conseil syndical eux-mêmes, parmi eux, et non directement par l’assemblée générale.
Conseil syndical de copropriété : ce qu'il faut retenir
Le conseil syndical est l’organe élu qui incarne le contrôle des copropriétaires sur la gestion de leur immeuble. Obligatoire par principe, composé de membres bénévoles élus en assemblée générale aux majorités des articles 24 et 25 de la loi de 1965, il assiste le syndic, contrôle sa gestion et procède à la mise en concurrence des contrats de syndic. Son président, désigné par les conseillers, en assure l’animation et peut, sur délégation, agir contre un syndic défaillant. Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’assemblée générale peut renforcer son rôle en lui déléguant certaines décisions, dès lors qu’il compte au moins trois membres. Un conseil syndical actif et bien informé est l’un des meilleurs gages d’une copropriété gérée avec transparence et sérénité. Pour les copropriétaires de Versailles, du Chesnay-Rocquencourt et de Viroflay, c’est aussi la garantie d’un dialogue de proximité avec leur syndic.
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